Доклад: Организация производства модулей домов на основе несъемной опалубки из пеноплистирола

8. Соломенная кровля

Материалом соломенной крыши может служить камыш, длинностеблевая солома, вереск или другой вид соломы или травы. Камыш, как наиболее долговечный материал (срок службы 50 и более лет) получил широкое распространение. Соломенная крыша имеет исключительный по красоте внешний вид и придает зданию неповторимую специфику и уникальный колорит. Натуральная соломенная крыша является единственной системой, где толщина покрытия достигает 25–32 см, а вес составляет всего лишь 35 кг. Применение данного материала, а также специальная техника покрытия полностью изменяют внешний вид строения, создавая тепло зимой и прохладу в летний период. Благодаря своим несомненным архитектурным достоинствам и высоким техническим характеристикам, популярность соломенных крыш вот уже несколько лет непрерывно растет в странах Западной Европы и в США.

Перспективы развития рынка индивидуального жилья

Жизнь за городом становится модной для состоятельного слоя населения. Транспортные пробки, плохая экология – все это аргументы в пользу выбора постоянного местожительства за городом.

Однако, проживая за городом постоянно, люди не желают лишаться удобств городской жизни, отсюда родилась такая форма загородного поселения, как коттеджный поселок – построенный в рамках общего архитектурно-планировочного решения комплекс малоэтажных жилых домов не более 5 этажей, имеющий единое инженерное обеспечение – автономные или общие системы отопления, газоснабжения, электроснабжения, водоснабжения, телекоммуникаций, канализации и т.д., систему контроля въезда и входа, охраны и видеонаблюдения и т.д., а также общее благоустройство земельного участка.

В состав такого комплекса могут входить преимущественно коттеджи нескольких типов, а также таун-хаусы и многоквартирные дома. Территория коттеджного поселка может быть обособлена от иной застройки и окружающих территорий и включать объекты социально-культурной инфраструктуры – административное здание, торговый комплекс, детский сад, выделенную зону для активного отдыха и т.д.

Здания в составе коттеджного поселка должны быть предназначены для постоянного проживания.

Анализ развитых рынков коттеджных поселков Москвы, Подмосковья, Санкт-Петербурга и Ленинградской области показывает, что наиболее востребованные коттеджные поселки расположены не далее 100 км от городской черты

Это объясняется тем, что загородный житель работает в городе и не готов тратить на дорогу до работы более 1 часа.

На данный момент в зоне 100 км от Челябинска существует множество поселков и районов малоэтажной застройки, расположенных в основном в Центральном и Ленинском районах города, а также в пригородном Сосновском районе Челябинской области и других районах.

Среди них можно выделить несколько поселков, которые считаются коттеджными: «Газовик», «Смолино», «АМЗ», «Шершни», «Новоказанцево» и другие.

Однако необходимо отметить, что вышеперечисленные поселки не являются концептуальными коттеджными поселками по ряду факторов.

В большинстве случаев эти поселки являются административно-территориальными единицами Челябинска либо Челябинской области и были построены либо на бюджетные средства, либо на средства жителей самих поселков, либо на средства промышленных предприятий.

Данные поселки характеризуются хаотичной застройкой: на соседних участках могут быть расположены типовая панельная пятиэтажка 1970-х годов постройки и новый роскошный «замок» с самостоятельными коммуникациями и охранными системами.

По оценке London Consulting & Management Company | LCMC, из существующих на рынке малоэтажной застройки городаЧелябинска и Челябинской области около 10 коттеджных поселков, из которых качественными можно считать следующие:

·  «Тарасовка» в 39 микрорайоне Челябинска,

·  «Полина» и «Солнечная долина-1» в поселке Новый Кременкуль.

Таким образом, предложение на рынке коттеджных поселков весьма ограничено, а все действующие качественные коттеджные поселки полностью заселены.

Небольшой объем предложения коттеджей в коттеджных поселках, с одной стороны, а также в целом невысокий уровень доходов населения Челябинска, с другой, стимулирует рост индивидуального жилищного строительства (ИЖС).

Уровень ввода индивидуальной жилой застройки скачкообразно растет начиная с 1995 года, однако на данный момент наблюдается увеличение объемов ввода ИЖС, что говорит о наличии спроса на малоэтажное загородное жилье, следовательно о потенциале рынка коттеджных поселков.

Коттеджи начали появляться в Челябинске и по всей России в 1992 году, после краха Советского Союза, когда граждане, съездившие за рубеж, начали привносить идеи комфортного загородного домостроения в развитие российского рынка малоэтажного жилья.

Сначала коттеджи строились на собственные деньги будущих жителей как официальными строительными фирмами, так и самими гражданами и неофициальными строительными бригадами.

Постепенно начала появляться потребность в организованных коттеджных поселках, которую первым реализовал предприниматель Лев Бульман. Первый коттеджный поселок в Челябинске был построен в 1995 году на средства Сбербанка, кредит был взят строительной организацией «Прогресс».

Строительство началось в 1993 году, но через год сменилось руководство Сбербанка и условия кредита были изменены. В 1994 году в поселке, названном «Полина», строились около 50 домов, был полностью согласован генплан поселка, проведенные основные коммуникации, заасфальтирована дорога к поселку.

После ряда финансовых перипетий недостроенный коттеджный поселок отошел в собственность Сбербанка и строительство было заморожено. На данный момент «Полина» функционирует, там заселено 10 коттеджей, прочие дома имеют высокий уровень энтропии, однако коммуникации функционируют, проведен газопровод.

В 1997 году было завершено создание коттеджного поселка «Тарасовка», в котором поселились представители политической элиты. Челябинска. На данный момент застройка 39 микрорайона продолжается, но не в формате коттеджного поселка, а хаотично, домами разного качественного уровня. Однако огороженная его часть имеет собственное ТСЖ, эксплуатационную службу, автономные коммуникации и оценивается специалистами LCMC как качественный коттеджный поселок.

С 1992 года на рынке действует строительная и промышленная компания «Экодом», которая специализировалась на постройке индивидуальных жилых домов.

В 1996 году этой компанией было начато строительство организованного коттеджного поселка «Солнечная Долина» в Новом Кременкуле). Часть коттеджей строилась специалистами компании «Экодом», часть различными фирмами по подряду, так как в поселке продавались участки под застройку.

Первый поселок строился как экспериментальный, там применялись различные технологии строительства, планировки поселка, ценовые диапазоны менялись в процессе создания поселка. На данный момент строительство поселка завершено, на территории 43,6 га было построено около 70 коттеджей и 4 таун-хауса.

В 2001 году был создан домостроительный комбинат «Экодом», продукция этого комбината на данный момент является источником стройматериалов для строящихся коттеджных поселков «Солнечная Долина-2» и «Солнечная долина-3».

Таким образом, можно выделить следующие этапы развития рынка коттеджного строительства в г. Челябинске и его пригородах:

1 этап. 1992–1994 гг. Хаотичная застройка коттеджей.

2 этап 1994–1997 гг. Строительство первых коттеджных поселков. Все действующие на 1 кв. 2006 г. коттеджные поселки были заселены в данный период.

3 этап 1997–2002 гг. Хаотичная застройка коттеджей, планирование новых коттеджных поселков. Отсутствие строительства концептуальных коттеджных поселков.

4 этап 2002–2005 гг. Начато строительство новых коттеджных поселков (из них 3 поселка будут готовы к проживанию в 2006 г.).

Анализ этапов развития рынка показывает, что на текущий момент рынок коттеджных поселков находится на этапе зарождения, в настоящий момент наблюдается вторая волна строительства коттеджных поселков.

В действующих коттеджных поселках Челябинска и Челябинской области в основном представлен такой тип малоэтажного строительства, как коттеджи – 83% или 36988 кв. м. Практически не представлены на рынке коттеджных поселков таун-хаусы – 17% или7488 кв. м и абсолютно не представлены малоэтажные многоквартирные дома.

Анализ участков при коттеджах, которые предлагаются к продаже в коттеджных поселках, включая площадь строений, показывает, что участки до 10 соток предлагаются покупателям в одном коттеджном поселке «СД-1», 11–15 соток – участки в поселке «Полина», 16–20 соток – в поселке «Тарасовка».

В общей структуре предложения в коттеджных поселках наибольшую их долю составляют объекты с участком до 10 соток – 66% или 29 376 кв. м, наименьшую 11–15 соток – 7% или 3100 кв. м.

Согласно анализу коттеджных поселков, можно отметить, что КПП есть во всех трех поселках, сигнализация только в двух «СД-1» и «Тарасовка», видеонаблюдение, ограждение и патрулирование только в одном «Тарасовка».

В трех действующих коттеджных поселках на данный момент предлагаются к продаже коттеджи на вторичном рынке загородной недвижимости. Средний уровень стоимости коттеджа в коттеджном поселке, включающий стоимость земельного участка, на 1 кв. 2006 года составляет $658/ кв. м, минимальный и максимальный уровень цен – от $300/кв. м в «Полине» до $1400 в «Тарасовке».

Наиболее дешевая стоимость коттеджа – в поселке «Полина» от $300/кв. м в силу низкого уровня инфраструктуры поселка, его невыгодного местоположения и качества коттеджей.

Наиболее дорогие объекты расположены в поселке «Тарасовка» от $1000/кв. м), что обусловлено элитным уровнем поселка и дорогостоящей отделкой выставленных на продажу объектов.

Поскольку в коттеджных поселках. Санкт-Петербурга и Ленинградской области на начальном этапе развития рынка рост стоимости коттеджей на вторичном рынке составлял 20% ежегодно, то для аналогичного этапа развития рынка Челябинска можно прогнозировать 20% ежегодный рост стоимости коттеджей.

Следовательно, при средней стоимости коттеджа на вторичном рынке сегодня $658/ кв. м стоимость в последующем составит:

·  В 2006 году – $ 789,6/кв. м

·  В 2007 году – $ 947,52/кв. м

Что касается нового строительства в сегменте коттеджных поселков, то, по расчетам аналитиков London Consulting & Management Company | LCMC, объем ввода жилой недвижимости в коттеджных поселках в 2006 году должен составить 106 122 кв. м за счет поселков «Северные Шершни-1», «Градский прииск», «Солнечная Долина-2», «Солнечная Долина-3», «Райский».

На рис. 3.7 показана примерная динамика ввода площадей в котеджных поселках вокруг Челябинска.

Рис. 3.7. Прогноз ввода жилья вкоттеджных поселках Челябинска

Итого общий объем предложения жилой недвижимости в коттеджных поселках составит 150 598 кв. м. Прирост общего объема предложения составит 3, 38 раза.

Ввод жилой недвижимости в коттеджных поселках в 2007 году планируется в объеме 372 358 кв. м за счет поселков «Северные Шершни-2», «Озерный», «Солнечная Долина-2», «Солнечная Долина-3», «Райский».

Итого общий объем предложения жилой недвижимости в коттеджных поселках составит 522 956 кв. м. Прирост составит 3,47 раз.

Приведенные цифры говорят о серьезном росте инвестиционной активности и объемов качественного предложения на рынке коттеджных поселков Челябинской области, обусловленном появлением нового платежеспособного слоя, отдающего предпочтение «растительной жизни» за городской чертой, а также более благоприятными условиями для деятельности строительной индустрии в области.

3.12 Анализ цен на рынке жилья Челябинска

Среднемесячная заработная плата населения, не сопоставима со стоимостью 1 кв. метра жилой площади.

В январе – марте 2006 года средняя цена 1 квадратного метра квартир в среднем ценовом диапазоне составила 25 000 – 33 000 рублей, при среднемесячной заработной плате 7 612,4 рубля.

При том, заработная плата с 2000 по 2005 год выросла в 3,8 раза, а средняя цена квадратного метра жилья в аналогичный период выросла в 4,6 – 6 раза.

В верхнем ценовом сегменте цена составила 40 000 рублей, а в оптимальном ценовом сегменте – 18 000 – 25 000 рублей.

И тем не менее, наблюдается устойчивый спрос на жилье, несмотря на высокие цены за 1 м².

На 1 апреля 2006 года средняя цена предложений в разрезе районов составила:

Рис. 3.8. Цена предложения 1 кв. метра жилья в разрезе микрорайонов города Челябинска

4. План производства

4.1 Строительная часть

Последовательность строительных работ

Подготовительные работы:

1.  Подготовка территории – срез растительного слоя и т.д.

2.  Подготовка арматуры – нарезка, сварка решёток.

3.  Организация работ по плитам перекрытия.

Работы по коробке дома:

·  вынос осей и геодезическая подготовка;

·  установка элементов опалубки стен и временное закрепление стен подкосами;

·  установка вертикального несущего арматурного каркаса (согласно проекту) в опалубку;

·  установка горизонтальных стяжных элементов;

·  установка элементов проемообразователей и проектное закрепление их подкосами;

·  выверка опалубки и оформления акта приемки;

·  укладка бетона в конструкцию опалубки;

·  выдержка бетона до набора 30% проектной прочности, но не менее 1,5 МПа;

·  укладка опалубочных элементов перекрытий;

·  установка строительных лесов под перекрытием;

·  установка арматурных каркасов монолитного пояса;

·  укладка арматурных каркасов между опалубочными элементами перекрытия;

·  укладка арматурной сетки поверху опалубочных элементов;

·  укладка бетона в конструкцию перекрытия;

·  выдержка бетона до достижения прочности 70% проектной;

·  геодезическая съемка и выверка размеров здания на отметке 0.00;

·  оформление акта приемки.

Возведение первого этажа здания:

·  После выноса осей здания на рабочий горизонт 1-го этажа, производят их закрепление, путем укладки направляющих швеллеров из оцинкованной листовой стали, на которые после геодезической выверки и закрепления в проектном положении, далее устанавливают внутреннюю часть опалубки.

·  Установку опалубки стен системы начинают с углов, определяющих конфигурацию здания в плане. Дальнейший монтаж опалубки стен производят последовательно с одновременной установкой вертикальных несущих арматурных каркасов.

·  После установки стяжных элементов между секциями опалубки и закрепления элементов проемообразователей, производят выверку положения углов и вертикальность опалубки.

·  Составляют акт приемки конструкции опалубки, устраивают средства подмащивания поверху внутренней части опалубки и устанавливают направляющий швеллер из листовой оцинкованной стали. Производят укладку бетонной смеси и лабораторный контроль качества бетона.

·  Бетон выдерживают до набора 70% проектной прочности, затем на строительные леса укладывают опалубочные элементы перекрытий.

·  После выполнения всех операций устанавливают арматурный каркас монолитного пояса и укладывают несущий арматурный каркас между опалубочными элементами перекрытия, составляют акт приемки и производят укладку бетона.

Возведение второго и последующих этажей здания:

Возведение 2-го и последующих этажей здания производят в последовательности, аналогичной возведению первого этажа.

Завершающие работы:

·  В процессе укладки бетонной смеси в конструкцию опалубки производят лабораторные испытания образцов, изготовленных и хранящихся в тех же условиях, что и бетон основной конструкции.

·  Работы по бетонированию конструкций на вышележащих этажах начинают после достижения бетоном нижележащих конструкций 30% проектной прочности, но не менее 1,5 МПа. Поддерживающие элементы временного крепления это стойки, прогоны, подкосы и т.д., должны быть сохранены.

·  В этот период выполняют подготовительные работы по установке опалубки вышележащего этажа и бетонированию стен.

·  При наличии второго комплекта технологической оснастки устанавливают опалубочные элементы перекрытия последующего этажа. При этом опорные стойки располагают одну над другой. Бетонирование перекрытия производят при достижении бетоном 50% проектной прочности конструкции нижележащего этажа.

·  Кровельный работы, стеновая отделка, установка окон и дверей.

Программа строительства

Программа вывода строительной линии на производственную мощность - отображает количество построенных домов в каждом квартале:

Таблица 4.1. График выхода на проектную мощность

В результате выхода на проектную мощность, с октября 2007 года, возможно будет строить 65000 м2 в год, производя для самих себя несъёмную опалубку из пенополистирола и собственный керамзитобетон.

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15