Приватизация муниципального жилищного фонда: Проблемы и правовые последствия

По внесенным в Закон дополнениям разрешение органов опеки и

попечительства требуется независимо от того, являются ли несовершеннолетнее

собственниками или членами семьи собственника, в том числе бывшими,

имеющими право пользования данным жилым помещением. Эти правила

распространяются также на жилые помещения, в которых несовершеннолетние не

проживают, однако, на момент приватизации имели на это жилое помещение

равные с собственником права.

Существенными были изменения в ст. 2 указанного Закона. Передача

жилого помещения в общую собственность, а также в собственность одного из

совместно проживающих совершеннолетних лиц, предусмотренная Законом от

04.07.1991 года, распространяется и на несовершеннолетних.

Появлению этой новеллы предшествовало постановление Пленума Верховного

Суда РФ от 24.08.1993 года, посвященное вопросам приватизации жилья. В п. 7

этого постановления подчеркивалось, что, поскольку несовершеннолетние лица,

проживающие совместно с нанимателем и являющееся членами его семьи, либо

бывшими членами его семьи, согласно ст. 53 Жилищного Кодекса РСФСР имеют

равные права, вытекающее из договора найма, они в случае бесплатной

приватизации занимаемого помещения вправе наравне с совершеннолетними

пользователями стать участниками обшей собственности на это помещение.

Судебная практика уже неоднократно сталкивалась с необходимостью

разрешения подобных споров. Например, по одному из рассматриваемых дел

гражданке В. было отказано в иске о признании недействительным договора о

приватизации, выданного на имя ее бывшего мужа. Доводы истицы о том, что в

документ о приватизации не включена их несовершеннолетняя дочь, суд первой

инстанции признал необоснованными. Между тем, дочь проживала в спорной

квартире, включена в лицевой счет и прописана. Отменяя это решение,

судебная коллегия по гражданским делам указала, что в случае приватизации

жилого помещения несовершеннолетний вправе наравне с другими пользователями

стать участником общей собственности на это помещение, так как согласно ст.

53 ЖК РСФСР они имеют равные права, вытекающие из договора найма жилого

помещения (см. приложение стр. 20 «обзор судебной практики»).

Невключение детей в приватизационные документы может иметь место

только с разрешения органов опеки и попечительства.

Дополнениями в Закон определен и порядок передачи жилого помещения в

собственность несовершеннолетних в зависимости от возраста. Так, жилые

помещения, в которых проживают исключительно несовершеннолетние в возрасте

до 14 лет передаются им в собственность по заявлению законных

представителей с предварительного разрешения органов опеки и попечительства

либо по инициативе указанных органов. Жилые помещения, в которых проживают

исключительно несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет, передаются им

в собственность по их заявлению с согласия законных представителей.

Особо оговорен порядок оформления договоров передачи жилья в

собственность несовершеннолетних в случае помещения их в детские или иные

воспитательные учреждения. При такой ситуации закон возлагает на

администрацию соответствующего учреждения, родителей, усыновителей, опекуна

либо попечителя над имуществом, сели таковой назначен, обязанность в

течении шести месяцев со дня помещения несовершеннолетнего в указанные

учреждения оформить договор о приватизации в его собственность и принять

меры по распоряжению жилым помещением в интересах несовершеннолетнего. При

этом средства от сделок должны зачисляться на счета по вкладам на имя

несовершеннолетнего в местном отделении банка.

Помимо перечисленных дополнений в Законе от 20.07.1994 года имеются и

определенные льготы для несовершеннолетних. Во-первых, оформление договора

о приватизации жилых помещений, в которых проживают исключительно

несовершеннолетние, производится за счет средств местных бюджетов. Во-

вторых, за несовершеннолетними сохраняется право на однократную бесплатную

приватизацию жилья по достижении совершеннолетия. Правда, эта льгота идет в

нарушение принципа одноразовости приватизации жилых помещений, но будем

полагать, что она установлена исключительно во исполнение ст. 3 Конвенции о

правах ребенка.

Одновременно в обзоре судебной практики разъяснен вопрос о том,

сохраняется ли за лицами, давшими согласие на приватизацию жилого

помещения, право на безвозмездное приобретение в собственность другого

впоследствии подученного жилого помещениям (имеется ввиду одноразовость

бесплатной приватизации).

Согласно постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.08.1993 года

«если лица, выразившие согласие на приватизацию жилого помещения другими

пользователями, не приобрели в собственность это помещение, следует прийти

к выводу, что за ними сохраняется право на бесплатную приватизацию другого

впоследствии полученного жилого помещения, так как возможность бесплатно

приватизировать занимаемое жилое помещение не была реализована при даче

согласия на приватизацию другим гражданам.»

Это разъяснение ( смотри приложение стр. 9) предоставляет льготу еще

одной категории граждан, что в будущем может породить новую проблему,

особенно при столкновении частного и публичного интересов.

Таким образом, изменения, внесенные в Закон о приватизации, защищающие

права несовершеннолетних, направлены на предотвращение или по крайней мере

уменьшение уже имевших место негативных последствий жилищной приватизации.

Проблема урегулирована.

Субъекты приватизации

Правом на приватизацию жилья обладают наниматель, члены его семьи, а

также лица, переставшее быть ими, но продолжающее проживать в занимаемом

жилом помещении.

К членами семьи относятся супруг нанимателя, их дети и родители.

Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы, а в исключительных случаях

и иные лица могут быть признаны членами семьи нанимателя, если они с ним

проживают совместно и ведут общее хозяйство ( ст. 53 ЖК РСФСР) Они могут

быть и не указаны в ордере на занимаемое помещение. После заселения семьи в

установленном порядке может вселиться еще кто-либо с соблюдением режима

прописки, подучив на это письменное согласие всех совершеннолетних лиц,

проживающих в данном жилом помещении.

Все вышеперечисленные лица являются субъектами права приватизации. Но

все ли они могут быть ее участниками ?

Лица, не оформившее в свое время прописку в жилом помещении, но

постоянно или преимущественно в нем проживающие, не приобретают права на

его приватизацию до решения вопроса в административном или судебном порядке

о признании за ними права на данную жилую площадь. Так нередко бывает с

супругами, один из которых продолжает сохранять прописку на « всякий

случай» по прежнему месту жительства у родителей, хотя фактически проживает

у другого супруга. Если он не решит вопрос о прописке по месту жительства

другого супруга, то имеет право на приватизацию только по месту своей

прежней прописки. Так может быть с невесткой или зятем, не подучившим

согласия всех проживающих на свое вселение.

Отказ в прописке может быть обжалован в судебном порядке.[12] При этом

следует иметь ввиду, что согласно Конституции РФ каждый гражданин наделен

правом на свободу передвижения, выбора места пребывания и жительства в

пределах Российской Федерации, а ограничение этого права допускается только

на основании закона. В соответствии с этим конституционным правом режим

прописки заменен режимом регистрации граждан по избранному месту

жительства.

Отказ кого-либо из проживающих на вселение нового члена семьи не может

оспариваться в суде. Поэтому его признание в качестве члена семьи возможно

исключительно по взаимному единодушному согласию всех постоянно

проживающих. Если же кто-то из них продолжает возражать против признания в

качестве члена семьи уже фактически вселившегося нового лица, оно не

приобретает права на площадь, хотя и будет фактически проживать на ней,

пока возражающий не изменит своего мнения. При этом время проживания

значения не имеет.

По закону (ст. 53 ЖК РСФСР) все члены семьи нанимателя и лица,

прекратившие семейный связи с ним, но продолжающее проживать в нанятом

жилом помещении, обладают равными жилищными правами независимо от их

возраста и дееспособности.

Возрастные ограничения для несовершеннолетних касаются только

осуществления ими этих прав, но не их объема.

Сохраняют все свои жилищные права временно отсутствующие (ст.60 и 62

ЖК РСФСР) в течение общего срока в шесть месяцев и специальных сроков для

отдельной категории лиц (экипажей судов, работников геологоразведочных

партий, проходящих срочную военную службу и др.), а также работающие в

районах Крайнего Севера и местностях, приравненных к ним, на предприятиях и

за границей, где работа дает право на бронирование жилого помещения по

месту постоянного жительства.

Бронирование жилой площади имеет специальную процедуру оформления.

Лицам, выезжающим из районов Крайнего Севера и приравненным к ним

местностей, выплачивается стоимость освобождаемого жилья по месту сдачи

жилья. Порядок и размер выплаты указанных компенсаций устанавливаются

Правительством Российской Федерации, а также коллективными договорами.

Право на приватизацию жилья связано с местом постоянного проживания

Поэтому, временно отсутствующие, в том числе и лица, оформившие бронь на

жилое помещение, приватизируют только то жилое помещение, на которое они

сохраняют свое право.

Чтобы избежать многократную приватизацию жилых помещений как по месту

работы в районах Крайнего Севера и местностях, приравненных к ним, так и по

месту забронированного жилого помещения, Закон специально оговаривает, что

человек вправе приватизировать жилье только по месту его бронирования. Дело

в том, что гражданам, забронировавшим жилое помещение и работающим в

северных районах, также полагается жилье. И до внесения изменений в Закон о

приватизации, для этих людей была открыта возможность приватизировать оба

жилых помещения, чем многие не преминули воспользоваться. Теперь эта

возможность исключена.

Все лица, отсутствующие, но сохраняющие за собой право на жилую

площадь должны выразить свое отношение к приватизации. При этом следует

иметь в виду: длительное, более шести месяцев, отсутствие человека в месте

постоянного жительства, не означает, что он автоматически утратил право на

занимаемую жилую площадь. Признание его утратившим такое право может быть

осуществлено лишь двумя путями - по его собственному желанию (заявлению),

либо по решению суда.

Рассматривая исковые требования о признании гражданина утратившим

право на жилую площадь, суд не ограничивается констатацией факта истечения

общего или специального срока временного отсутствия лица в месте его

постоянного жительства. Принимая решение, суд первостепенное значение

предает исследованию причин длительного отсутствуя. Если причины

уважительные, суд, как правило отказывает в иске о признании ответчика

утратившим право на жилую площадь. Например, невозможность продолжения

совместного проживания разведенных супругов вынуждает кого-то из них

оставить место постоянного проживания и перейти на жительство или к

родителям, или к новому супругу(сожителю и т.д.), но без отказа от права на

оставленную жилую площадь. Такого рода обстоятельства не являются поводом

для принятия судом решения об утрате выехавшим права на жилплощадь по месту

прежнего жительства. В силу этого, его согласие на приватизацию

обязательно, несмотря на отсутствие более шести месяцев.

Если при рассмотрении дела будет установлено, что кто-то из

пользователей возражает против приватизации квартиры, суд не вправе давать

оценку обоснованности мотивов отказа от получения жилья в собственность,

поскольку в силу установленного в Законе о приватизации принципа

добровольности, иск в таком случае не подлежит удовлетворению ни при каких

обстоятельствах. ( см. приложение стр. 9)

Обслуживание и ремонт

В результате приватизации жилых помещений части жилого

многоквартирного дома или дома в целом возникают сложные проблемы при их

эксплуатации и ремонте.

Статья 21 Закона о приватизации определяет, что « Обслуживание и

ремонт приватизированных жилых помещений осуществляется с обязательным

соблюдением единых правил и норм эксплуатации и ремонта жилищного фонда на

условиях, установленных для домов государственного и муниципального

жилищного фонда, за счет средств их собственников. В этих целях

собственники могут образовывать товарищества и иные объединения»

Статья 22 «За государственными жилищно-эксплуатационными и ремонтно-

строительными организациями сохраняются обязательства по обслуживанию и

ремонту приватизированных жилых помещений по договору с их собственниками.

Оплата расходов, связанных с обслуживанием и ремонтом приватизированных

жилых помещений, производится собственниками по ставкам, установленным для

обслуживания государственного и муниципального жилищного фонда.»

Эти проблемы призваны решать товарищества собственников жилья,

отношения которых урегулированы Федеральным Законом « О товариществах

собственников жилья» от 24.05.1996 года

Из содержания ст. 22 следует, что оплата расходов за обслуживание и

ремонт дома будет договорной, но не выше ставок, установленных для

государственного сектора, если обслуживание и ремонт будут осуществляться

государственными (муниципальными) организациями. Однако, норма этой статьи

приостановлена п. 4 Постановления Верховного Совета РСФСР от 04.07.1991

года «О введении в действие Закона РСФСР « О приватизации жилищного фонда в

РСФСР», определившим эти условия на переходный период создания рынка жилья.

В субъектах Федерации, по всей вероятности, также сохранены

установленные законом сроки - на переходный период.

Но кто и как будет определять, закончился переходный период или нет, а

следовательно, следует ли дальше продолжать датировать собственника или

возложить все расходы на него.

Всем, конечно, понятно, что оплата расходов, связанных с содержанием

жилых помещений, использованием коммунальных услуг, ремонтом дома для

нанимателей и собственников составляет лишь часть расходов по его полному

объему. Остальные расходы покрываются за счет дотаций. Для собственника все

должно измениться. Будет ли городской бюджет датировать собственника? Это

идет в противоречие с логикой самого Закона. Ведь приватизация - не

самоцель, а средство создать лучшие, чем были до его осуществления,

предпосылки содержания существующего жилищного фонда, а основа этого -

выполнение некоторых условий:

Во-первых, сам житель должен контролировать расходование

предназначенных средств и, как свидетельствует мировой опыт, подобный

контроль может быть обеспечен только в том случае, сели сам житель в полной

мере оплачивает соответствующие издержки.

Ведь любое дотирование приводит к тому, что использование средств

дотаций не контролируется. А организация, ее подучившая, становится

монополистом на рынке услуг. Итог - любому иному предприятию, которое не

получает дотаций, жилищное обслуживание не выгодно. Слабые стороны

монополизма общеизвестны: низкое качество, неэффективность работ, высокие

издержки. Таким образом, рано или поздно, собственнику придется платить

сполна. В ЖК РСФСР появилась новая статья 149 следующего содержания: «

Финансирование затрат на эксплуатацию и ремонт квартир, находящихся в

собственности граждан, осуществляется за счет собственных средств

владельцами квартир». Администрация Орловской области, как стало известно

из информационной телевизионной программы ОГТРК, уже приняла программу

повышения платы за эксплуатацию жилых помещений по которой к 2003 году эта

плата будет составлять 100% содержания жилья.

1.3. Принципы правового регулирования гражданских отношений в процессе

приватизации

Принятие и действие Закона о приватизации жилищного фонда привело к

расширению сферы гражданско-правового регулирования имущественных

отношений, возникших в результате приватизации жилья. Так, на смену

распределения ранее в административном порядке жилых помещений пришел

процесс передача жилья в собственность граждан. Права на эти помещения

реализуются в рамках гражданско-правовых отношений. Жилые помещения,

которые перешли в собственность граждан, стали объектом гражданско-правовых

сделок, а, значит, предметом гражданского права, но между предметом

гражданского права существует жесткая связь с методом правового

регулирования, который предопределяется особенностями этого предмета.

Правильное применение норм гражданского законодательства возможно

только с учетом общих принципов гражданского права, которые нашли свое

отражение непосредственно в ст. 1 ГК РФ. Они могут и должны применяться при

регулировании отношений, возникающих как при приватизации жилых помещений,

так и при реализации прав граждан по распоряжению приватизированными жилыми

помещениями. В случаях, где встречаются пробелы в законодательстве,

возникает необходимость применить аналогию закона или реже аналогию права.

Это значит, что для регулирования общественных или гражданско-правовых

отношений, не урегулированных конкретной нормой права, применяются основные

начала гражданского законодательства, т.е. принципы гражданского права.

1. Принцип дозволительной направленности гражданско-правового

регулирования.

Его значение очень велико. Рыночная экономика может успешно

развиваться только в том случае, если субъекты гражданского права обладают

необходимой свободой, проявляют предприимчивость, инициативу и иную

активность в сфере гражданского оборота. Нормы права в гражданском

законодательстве сформулированы на базе общего правила: « разрешено все то,

что не запрещено законом». В соответствии с этим правилом субъекты

гражданского права могут совершать любые действия, не запрещенные законом.

Благодаря тому, что в основе гражданского законодательства лежат

диспозитивные нормы, субъекты гражданского права могут реализовать свою

правоспособность по своему усмотрению.

Ст. 55 Конституции Российской Федерации и п. 2 ст. 1 ГК. РФ

установлено, что гражданские права могут быть ограничены на основании

федерального закона только в той мере, в какой это необходимо в целях

защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и

законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности

государства. В этих нормах находит оптимальное отражение сочетания частного

и публичного интереса в гражданском обществе.

Участник гражданского правоотношения может воспользоваться

принадлежащим ему правом, а может и не использовать это право, отказавшись

от его осуществления. При этом отказ от осуществления принадлежащих

гражданам прав не влечет прекращения этих прав. Руководствуясь именно этим

принципом в процессе приватизации, лицам, не осуществившим своих прав на

приватизацию, но давшим на это согласие другим членам семьи нанимателя,

сохранено осуществление этого права на будущее.

Поскольку осуществление и защита гражданских прав зависят от

усмотрения участников гражданского оборота, органы государственной власти и

местного самоуправления, а также иные лица не вправе понуждать участников

гражданских правоотношений к осуществлению или защите их субъективных прав.

Именно из этих соображений в Законе о приватизации жилищного фонда

закреплена добровольность приватизации.

2. Принцип равенства правового режима для всех субъектов гражданского

права.

Этот принцип означает, что ни один субъект в гражданском праве не

обладает каким-либо преимуществом перед другими субъектами. Он проходит

через все структурные подразделения гражданского законодательства. Если в

ранее действовавшем законодательстве предусматривалось два срока исковой

давности: три года для отношений с участием граждан и один год для

отношений между организациями, то ныне действующее нормы имеют единый для

всех субъектов гражданского права трехгодичный срок исковой давности.

В подотрасли «Право собственности и другие вещные права» этот принцип

воплощен в правиле о защите равным образом всех собственников (п. 4 ст. 212

ГК РФ), что внесло существенные изменения в ранее действовавшие нормы

Кодекса 1964 года, который гарантировал повышенную защиту лишь

социалистической форме собственности.

3. Принцип недопустимости произвольного вмешательства в частные дела.

Этот принцип означает, что органы государственной власти и местного

самоуправления и любые иные лица не вправе вмешиваться в частные дела

субъектов гражданского права, если они осуществляют свою деятельность в

соответствии с требованиями закона. Статья 23 Конституции РФ

предусматривает право каждого на неприкосновенность частной жизни, личную и

семейную тайну. Но следует иметь в виду, что не допускается только

произвольное вмешательство в частные дела. В тех случаях, когда частные

интересы входят в противоречие с публичным интересом, гражданское

законодательство допускает такое вмешательство - это публично-правовые

элементы, без которых не может обойтись ни одно государство. Без

вмешательства государственных органов и без внесения обязательности

приватизации жилых помещений на имя несовершеннолетних, общество могло

заполучить массу проблем беспризорности детей, лишившихся жилья.

4. Принцип неприкосновенности собственности.

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6