Приватизация муниципального жилищного фонда: Проблемы и правовые последствия

Приватизация муниципального жилищного фонда: Проблемы и правовые последствия

План:

Ведение

Глава 1. Приватизация - новый институт гражданских правоотношений.

1. Предпосылки принятия Закона РСФСР «О приватизации жилищного фонда в

РСФСР».

2. Общие положения Закона, основные условия его применения.

3. Принципы правового регулирования гражданских отношений в процессе

приватизации.

Глава 2. Приватизация - производная форма собственности.

1. Общие положения о собственности.

2. Содержание, формы, виды права собственности.

3. Особенности совместной и долевой собственности в общем имуществе,

их отличительные черты.

4. Закрепление права собственности.

5. Возникновение права собственности на квартиры в домах жилищно-

строительных кооперативов.

6. Право собственности и право проживания.

Глава 3. Распоряжение приватизированным жильем.

З.1. Сделки: понятие, составные элементы, условия недействительности и

причины, их порождающие.

3.2. Основные виды сделок, их содержание и краткая характеристика.

3.3. Возникновение прав собственности при наследовании долевой и

совместной собственности

3.4. Защита прав собственности.

Заключение

Список использованной литературы.

Введение

Интерес к исследованию темы « Приватизация муниципального жилищного

фонда: Проблемы и правовые последствия» закономерен. Источники,

регламентирующие вопросы приватизации жилищного фонда и реализации прав

граждан, возникших в результате приватизации представлены весьма

противоречивым материалом, постижение сущности которого необходимо в

повседневной жизни не только юристам, практическим работникам,

руководителям предприятий, другим специалистам, но и каждому гражданину. По

применению в практике норм, изложенных в действующем законодательстве по

раскрываемой теме существует ощутимый дефицит правовой информации.

На 01 января 1997 года она представлена:

Законом РСФСР « О приватизации жилищного фонда в РСФСР» от 04 июля

1991 года ( в дальнейшем Закон о приватизации), Федеральными Законами РФ от

23.12.1992 года и от 20.07.1994 года, которыми внесены изменения и

дополнения в Закон от 04.07.1991 года. Во исполнение постановления

Верховного Совета РСФСР «О введении в действие Закона РСФСР «О приватизации

жилищного фонда в РСФСР» Советом Министров РСФСР было разработано и

постановлением коллегии Государственного комитета жилищно-коммунального

хозяйства от 18 октября 1991 года утверждено Примерное положение о

приватизации жилищного фонда. На основание этих документов Орловский

городской Совет народных депутатов 09 января 1992 года принял решение № 62

об утверждении положения о приватизации жилищного фонда в г. Орле. 20

января 1992 года Администрация города Орла издала Распоряжение за № 17 « О

введении в действие положений о приватизации жилищного фонда на территории

г. Орла», разработала Типовое положение об агентстве (бюро) по приватизации

жилья и пакет документов с образцом договора о приватизации, методиками

расчета оценки жилья и расчета оплаты обслуживания и ремонта жилья,

переданного в собственность граждан. Вся эта информация была опубликована в

рекламном приложении к газете «Орловские вести» в феврале 1992 года.

(смотри приложение).

В 1993 году вышло в свет издание Верховного Совета Российской

Федерации «Комментарий и законодательству Российской Федерации о

приватизации жилья», автор которого, кандидат юридических наук В.Н.

Литовкин, прокомментировал Закон о приватизации в его первой редакции.

Среди основных источников, на которых базируется исследование темы

использованы: Конституция Российской Федерации, Гражданский Кодекс РСФСР

1964 г., Гражданский Кодекс Российской Федерации часть I 1994 года и часть

II 1995 года, Семейный Кодекс Российской Федерации 1995 года, Жилищный

Кодекс РСФСР 1983 года, Закон РСФСР «Об основах Федеральной жилищной

политики» 1992 года, указы Президента и постановления Правительства,

правовые акты центральных органов управления, действующие на 01 января 1997

года.

При подготовке работы использовались материалы периодической печати,

представленные в основном статьями юристов и практических разработчиков

закона о приватизации в форме комментариев его отдельных положений и

ответов на вопросы читателей.

Значительную ценность составляют сведения, полученные из обобщений

правоприменительной практики Верховного Суда Российской Федерации, работы

Орловского городского Комитета по приватизации жилищного фонда.

Широко использованы теоретические основы гражданского права, так как

помимо анализа действующего законодательства, в работе предпринята попытка

определить аксиому противоположных точек зрения на проблему наследования

совместного имущества и различия долевой и совместной собственности.

Для более полного раскрытия темы был использован достаточно объемный

материал специальной литературы, перечень которой приведен в заключительной

части.

Актуальность темы состоит и в противоречивости между Законом о

приватизации и новым Гражданским Кодексом Российской Федерации. Комплекс

противоречий обусловливает трудности правоприменения даже при попытках

добросовестного исполнения правовых предписаний и создает массу

возможностей для совершения неправомерных действий как исполнителями, так и

должностными лицами, призванными обеспечить точное применение законов на

местах.

На решение этой проблемы было обращено внимание Президента Российской

Федерации Б.Н. Ельцина, который в своей речи на Общероссийском Конгрессе по

правовой реформе весной 1996 года отметил, что «…противоречия существуют не

только между отдельными отраслями законодательства, которые в последние

годы развивались разными темпами, но и даже между нормами внутри одного

закона. Противоречивость законодательства все более затрудняет реализацию

принятых законов. Она служит питательной средой для злоупотреблений и

коррупции в системе государственной власти, и, наконец, в ходе правовой

реформы необходимо укрепить силу закона, неотвратимость и неукоснительность

его действия».[1]

В своей речи Президент РФ отметил также, что принятые законы не

обеспечены в полной мере надежным механизмом реализации, что Российское

законодательство нуждается в систематизации и кодификации, для чего

предстоит отменить противоречащие Конституции Российской Федерации законы,

решить проблему внутренних противоречий в законодательстве, которая

приобретает острый характер. Поэтому первым из четырех основных направлений

для активизации правовой реформы Б.Н. Ельцин выделил развитие и

совершенствование российского законодательства.

Разрозненность, противоречия, правовые пустоты оказывают крайне

отрицательное влияние на применение норм при реализации прав собственности

граждан, приобретенных ими в результате приватизации занимаемых жилых

помещений. Альтернатива этому - детализация законодательного регулирования.

Для того, чтобы понять его механизм, один из разделов работы посвящен общим

теоретическим принципам правового регулирования гражданских правоотношений,

без которых невозможно правильное применение и понимание нормативного

массива.

В основной части работа содержит три главы:

1. Приватизация как новый институт гражданских правоотношений.

2. Приватизация - производная форма собственности.

3. Распоряжение приватизированным жильем.

Первая глава дает описание предпосылок появления Закона о приватизации

жилищного фонда в России, его связи с действующим жилищным

законодательством, отражает основные условия и принципы принятого закона,

правовое положение граждан в ходе преобразований отношений собственности в

жилищной сфере и развития рынка жилья. В этой главе раскрывается не только

содержание приватизации жилых помещений в домах государственного и

муниципального жилищных фондов, но и условия перехода кооперативной

собственности в частную собственность граждан, проживающих в квартирах

домов жилищно-строительных кооперативов.

Вторая глава основной части охватывает довольно объемный круг

вопросов, связанных с раскрытием содержания темы. В нем освещены:

взаимодействие двух различных правовых институтов- институтов права

собственности и права проживания, процедура закрепления прав собственности,

понятия различных форм собственности.

Особое место отведено третьей главе. Для реализации прав граждан на

приобретенную собственность им необходимо владеть информацией не только о

содержании сделок, которые можно совершать, став собственниками, но и о

последствиях их совершения, об условиях недействительности сделок, об

участвующих в них лицах, об основных правилах их совершения и

законодательного закрепления.

В этой главе проводится анализ различных точек зрения специалистов по

проблеме регулирования и механизма исполнения приобретенного гражданами

права на совместную и долевую собственность в приватизированных жилых

помещениях, предпринимается попытка собственного видения ее решения, что в

конечном результате является главной целью исследования. Главная цель

определила ее задачи:

1. Поиск путей к урегулированию гражданских отношений так, чтобы не

было несогласованности права, закона и применения.

2. Определение причин несоответствия в конкретной норме закона

содержания ее истинному понятию.

Такое направление получило настоящее исследование, объектом которого

являются общественные отношения в сфере приватизации жилья, предметом -

права граждан при приватизации и реализация этих прав, методом - анализ

действующего законодательства и практики его применения. Становление новых

юридических отношений идет нелегко, в законодательные акты вводится масса

непривычных для нас пока терминов и определений. Правовое пространство

такого объекта изучения и исследования как новый Гражданский Кодекс

Российской Федерации, принятого в период реформирования гражданско-правовых

отношений, очень велико и неоднозначно.

Гражданский Кодекс РФ - первый кодификационный отраслевой акт из серии

источников исследования.

Гражданско-правовые отношения, регулируемые Гражданским Кодексом,

занимают в жизни общества исключительно важное место, охватывая самые

насущные потребности и интересы людей. Переходному периоду всегда

свойственно новое законодательство, ядром которого призван стать новый

Кодекс. Характерная отличительная черта этого объекта исследования состоит

в том, что ряд основополагающих моментов ГК РФ опираются на конституционные

установления, а некоторые их даже воспроизводят. С учетом норм Конституции

ГК РФ подтверждает возможность более полного участия граждан в

имущественных отношениях, признает и защищает равным образом частную,

государственную, муниципальную и иные формы собственности.

Новеллой нового Гражданского Кодекса являются нормы реализации

конституционного права каждого на жилище (глава 18 ГК о праве собственности

и других вещных правах). Впервые установлено, что собственники квартир для

обеспечения эксплуатации многоквартирного дома, пользуясь квартирами и их

общим имуществом, образуют товарищества собственников жилья.

Исходя из многолетних потребностей практики; ГК РФ закрепил нормы о

самом распространенном основании возникновения гражданских прав и

обязанностей - договоре. Существенно новыми являются нормы Кодекса, которые

по сути охватывают элементы классификации договоров, сложившиеся в теории

гражданского права.

Договорам как одному из главных видов сделок в работе отведена добрая

половина третьей главы, где раскрыты не только элементы, их составляющее,

но и дана краткая характеристика основным видам, чаще всего применяемых на

практике, а также новым видам, появившимся вместе с новым Кодексом.

Принципы как нового Гражданского Кодекса РФ, так и Закона РСФСР « О

приватизации жилищного фонда в РСФСР» имеют в своей основе фундаментальные

права человека. Взятые в совокупности они отражают происходящие глубокие

перемены в гражданском праве, являются юридическим стержнем свободного

рыночного хозяйствования, правовым базисом свободы. Эти законы воплощают

начала частного права как одного из наивысших достижений демократии,

которое закрепляет автономию субъектов гражданских правоотношений, свободу

их волеизъявления, запрет необоснованного вмешательства публичной власти в

частные правовые интересы, многообразие форм собственности, всемерную

охрану неприкосновенности собственности, юридическое равенство субъектов

гражданских правоотношений, приобретение гражданами прав своей волей и в

своем интересе, судебную защиту нарушенных прав.

В этих правовых источниках закреплен и принцип диспозитивности

отдельных норм, и публичный элемент, проявляющийся в наличии значительного

числа императивных норм. Такое соотношение публичных и частноправовых начал

выражается всем известным афоризмом: « если иное не определено законом,

стороны свободны в определение своих взаимных прав и обязанностей, однако

их осуществление не должно нарушать охраняемых законом прав и интересов

других лиц» ( разговорный вариант - разрешено все, что не запрещено).[2]

В заключительной части подведены итоги исследования, определившие

значение процесса приватизации в общественной жизни, его этапы,

достоинства, некоторые недоработки и возможная перспектива.

Глава I

Приватизация - новый институт гражданских правоотношений

1.1. Предпосылки принятия Закона РСФСР «О приватизации жилищного фонда в

РСФСР»

Приватизация жилья - новое явление в нашей общественной жизни, это

часть жилищной реформы. Закон о приватизации жилищного фонда открыл путь к

принятию Закона РФ от 24.12.1992 года « Об основах Федеральной жилищной

политики», который регулирует отношения в процессе эксплуатации и ремонта

жилого дома, возникшие с появлением в жилищном фонде множества субъектов

собственности и ее различных форм.

Закон РСФСР « О приватизации жилищного фонда в РСФСР» от 04.07.1991

года начинается с преамбулы, объясняющей цели и принципы приватизации

государственного и муниципального жилищных фондов:

«Настоящий закон устанавливает основные принципы осуществления

приватизации государственного и муниципального жилищного фонда на

территории РСФСР, определяет правовые, социальные и экономические основы

преобразования отношений собственности на жилье.

Целью закона является создание условий для осуществления права граждан

на свободный выбор способа удовлетворения потребностей в жилье, а также

улучшения использования и сохранности жилищного фонда.

Вступление в права собственности на жилье дает гражданам возможность

эффективно вкладывать свои средства, осуществлять накопление недвижимой

собственности, выступать с ней на рынке недвижимости, свободно владеть,

пользоваться и распоряжаться своим жильем».

Экономической основой системы удовлетворения потребностей граждан в

жилье до переходного периода была государственная собственность на жилье,

которая преобладала над другими формами собственности. Государство брало на

себя социальную функцию и юридическую обязанность обеспечивать жилыми

помещениями граждан, нуждающихся в жилье или его улучшении, на условиях

найма.

Невысокая плата за пользование квартирой и коммунальными услугами

позволяла малоимущем слоям населения иметь благоустроенное жилье, качество

которого не зависело от материального положения семьи, но такие

благоприятные условия поддерживались многомиллиардными затратами Советского

государства на их содержание.

Система удовлетворения потребности граждан в жилье преимущественно из

жилищного фонда, принадлежащего государству, функционировала как затратный

механизм. Она финансировалась из государственного бюджета и за счет средств

хозяйствующих субъектов, отражаясь на себестоимости производимых ими

продукции, работах, услугах. Государство само определило для себя

монопольную роль инвестора, подрядчика и собственника в жилищном

строительстве и эксплуатируемом жилищном фонде.

В решении жилищной проблемы негосударственным структурам -

кооперативному и индивидуальному строительству жилых домов и таким же

разновидностям жилищных фондов - отводилось незначительное место по

сравнению с государственным и общественным секторами экономики.

Впервые возможность приобретения гражданином права собственности на

отдельную квартиру в многоквартирном жилом доме была предусмотрена в

Положении о жилищно-строительных коллективах индивидуальных застройщиков,

утвержденном постановлением Совета Министров РСФСР от 09.07.1959 года.

Гражданам разрешалось объединяться по месту их работы или постоянного

жительства в жилищно-строительные коллективы индивидуальных застройщиков

для совместного строительства своими силами на началах трудовой

взаимопомощи многоквартирных жилых домов. Каждый из них получал право

собственности на одну отдельную квартиру в выстроенном доме. Места общего

пользования, инженерное оборудование всего дома передавалось в общую

совместную собственность. Однако, в связи с прекращением отвода земельных

участков под индивидуальное жилищное строительство в большинстве городов (

в соответствии с постановлением ЦК КПСС и Совета Министров СССР от

01.06.1962 года» Об индивидуальном и кооперативном строительстве») такая

форма собственности на жилье не получила распространения.

Правовое регулирование, связанное с осуществлением этого права

собственности, в то время осталось неразработанным. Советское государство,

юридически приняв на себя обязанность оказывать гражданам содействие в

строительстве жилья на свои средства, по сути, начиная с 1962 года,

сдерживало объемы такого строительства.

Средства, которые государство выделяло на жилищное строительство,

создавались за счет низкой оплаты труда граждан. По подсчетам экономистов,

в 70-х годах стоимость площади 2-х комнатной квартиры окупалась работой

одного члена семьи в течении 4,4 года.[3]

Одним словом, уровень материального положения граждан не позволял им

активно участвовать в строительстве жилья на свои средства. Большая часть

трудящихся социально были привязаны в решении жилищной проблемы к

государству, его хозяйственным и некоммерческим организациям, что

использовалось работодателями в своих целях.

Из года в год росла задолженность государства перед семьями,

признанным по самым низким критериям нуждающимися в жилье. Сроки ожидания

для многих очередников переваливали за 10- 15 лет.

Предпринятая в годы перестройки попытка решения жилищной проблемы лишь

приостановила неуклонное сползание вниз по социальной лестнице. Были

повторены строительные показатели 60-х годов. К структуре традиционно

нуждающихся в улучшении жилищных условий добавилось огромное число тех, кто

вообще не имеет жилплощади: военнослужащие и члены их семей, уволенные с

военной службы в запас или отставку, в связи с выводом Вооруженных Сил из

дальнего и ближнего зарубежья, вынужденные переселенцы, беженцы и т. д.

Надо констатировать, что государство не справилось с решением задачи

массового жилищного строительства, и хотя было немало достигнуто, но

жилищная проблема осталась острой. Система, построенная по благородному

замыслу - освободить тружеников от забот о жилье, переложив их на

государство, требует колоссальных затрат на строительство и содержание

жилых домов и поэтому не соответствует экономическим законам, по которым

начала развиваться Россия. Планово-распорядительная система стала вообще не

способна быстро откликаться на нужды граждан в жилье. Постоянный дефицит

свободной жилплощади, низкий уровень обеспеченности жильем, содержанием

жилищного фонда и обслуживания проживающих - спутники этой системы.

Одной из причин такого положения экономисты называют

гипертрофированное развитие государственной собственности на жилье. Среди

дефектов, присущих данной системе, совмещение в ведомственном жилищном

фонде в одном лице - администрации, работодателя и домовладельца, что

негативно влияет на мотивы труда. Администрация наделялась правом выселять

из ведомственных домов рабочих и служащих, прекративших по уважительным

причинам трудовые отношения с предприятиями важнейших отраслей экономики,

без предоставления другого жилья, а с 1982 года - в жилые помещения,

условия которых отвечали самому минимуму санитарных и технических

требований. Такой режим - один из способов внеэкономического принуждения

рабочих и служащих к низкооплачиваемому труду.

Признание неэффективности действующей системы удовлетворения жилищных

потребностей граждан привело к осознанию необходимости перехода на рынок

жилья. Этот переход принципиально меняет экономическую, социальную и

юридическую роль государства: оно постепенно перестанет быть главным

инструментом в решении жилищной проблемы.

Цель перехода - сбалансировать спрос на жилье и его предложение, уйти

от хронического дефицита свободного жилья, нехватки средств на эксплуатацию

и ремонт домов, выйти на более высокий уровень технического и санитарного

обслуживания проживающих.

В конце 80-х годов вновь возникла проблема регулирования отношений в

связи с необходимостью формирования рынка жилья в рамках проводимых

экономических реформ, для чего потребовалась индивидуализация как

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6