Реферат: Развитие предпринимательства в сфере управления земельными отношениями в городском секторе экономики

а Доход

145

Техника остатка для земли с успехом применяется в тех случаях, когда можно с высокой точностью оценить стоимость зданий и сооружений. Однако, когда здания уже построены, они становятся с землей одним целым и впоследствии редко удается их разделить.

Техника остатка для земли может быть также применена при определении варианта наилучшего и наиболее эффективного использования земли. Оцениваются затраты на здания и сооружения, чистый операционный доход по различным вариантам застройки. Затем коэффициент капитализации умножается на оценочные затраты, а полученный результат вычитается из прогнозируемого чистого операционного дохода. Таким образом, определяется прогнозируемый доход от земли. Какой из вариантов дает наибольший остаточный доход от земли, тот и является ее наилучшим и наиболее эффективным использованием с учетом существующих юридических и физических ограничений (см. Приложение).

Расчеты по технике остатка для зданий ведутся в обратном направлении по сравнению с техникой остатка для земли. Когда стоимость земли может быть оценена с высокой степенью точности, из чистого операционного дохода может быть вычтен доход, приписываемый земле. Полученный остаток — это доход, приписываемый зданиям и сооружениям, который может быть капитализирован для оценки стоимости последних. Затем капитализированная

146

стоимость зданий и сооружений может быть прибавлена к стоимости земли для получения общей оценочной стоимости объекта.

Техника остатка для зданий выходит за рамки классической экономической теории, согласно которой остаточный доход приписывается земле, а не сооружениям на ней. Тем не менее, на практике стоимость земли может быть определена на рынке. Оценить же здание, особенно давно построенное, устаревшее по многим параметрам, бывает чрезвычайно трудно. С учетом этих обстоятельств техника остатка для зданий является полезным инструментом для оценки стоимости на рынке недвижимости, несмотря на отсутствие соответствующей теоретической базы.

Пример. Предположим, что участок земли в результате тщательного изучения данных по недавним сравнимым продажам свободных участков оценивается в 50000 долл. Соответствующая ставка дисконта определена в 12%. Из оцененного в 65000 долл. общего чистого операционного дохода 6000 долл. относится к земле (12% х 50000 долл. стоимости земли = 6000 долл.). Инвестиции в землю не подлежат возврату, поскольку земля будет существовать вечно. Остаток чистого операционного дохода от 59000 долл. относится к зданиям. Если норма возмещения капитала исчисляется по прямолинейному методу, то при сроке в 50 лет здания будут оценены в 421429 долл.; они оцениваются в 486964 долл., если норма возмещения рассчитывается по аннуитетному методу, как показано в табл. 3.6. Стоимость всей собственности включает стоимость здания и 50000 долл. стоимости земли. При возмещении капитала по прямолинейному методу стоимость всего объекта будет 471429 долл., по аннуитетному методу - 539965 долл.

Применение техники остатка для зданий или для земли может привести к получению отрицательной величины стоимости. В этом случае по объекту собственности может быть выявлена важная информация.

Техника остатка для здания

147

Таблица 3.6

Пример. Предположим, что техника остатка для земли показывает отрицательную величину (остаточного) дохода, приписываемого земле. До составления заключения о стоимости аналитик должен перепроверить допущения, положенные в основу расчета коэффициента капитализации как в части дохода на инвестиции, так и в части возврата инвестиций. Если допущения верны, то здание, вероятно, является избыточным улучшением для данного участка. Иными словами, доход, приписываемый зданию, не способен обеспечить требуемый доход на инвестиции и возврат инвестированного в здание капитала. Или же требуется другой подход к управлению собственностью с тем, чтобы сделать ее более привлекательной для арендаторов путем корректировки ставок и графика выплат арендной платы, изменения состава нанимателей или уровня предоставляемых им услуг.

В случае, если техника остатка для зданий дает ртрицательную величину стоимости здания, то после проверки допущений по коэффициенту капитализации аналитик может составить предложения о внесении изменений в управление объектом. Если же и после этого остаток остается отрицательным, то разумным может быть предложение о сносе здания и замене его другим, которое будет соответствовать варианту наилучшего и наиболее эффективного использования собственности.

Употребление слова «остаток» в технике остатка для собственности в целом вводит в заблуждение. Более подходящим будет термин «реверсия».

Реверсия - это остаточная стоимость объекта при прекращении поступлений потока доходов. Реверсия может быть получена по истечении

148

срока экономически полезной жизни объекта или при его перепродаже на более раннем этапе.

Когда чистый операционный доход может быть спрогнозирован с разумной вероятностью на весь срок экономически полезной жизни здания, техника остатка для объекта может дать обоснрванную оценку его стоимости. В этих случаях нет необходимости делить доход на две составляющие - доход от здания и доход от земли. Это позволяет избежать сложного этапа разделения, теоретически необоснованного, поскольку здание и земля являются единым объектом собственности, генерирующим общий поток доходов. Даже если оценка сделана с большим допуском, оценочная стоимость перепродажи в конце срока экономически полезной жизни зданий и сооружений незначительно повлияет на текущую стоимость собственности, поскольку перепродажа может произойти через много лет. Однако оценочная продолжительность полезной жизни объекта редко совпадает с типичным периодом владения инвестиционным активом.

Пример. Рассмотрим застроенный объект недвижимости, который, как ожидается, будет ежегодно приносить 65000 долл. чистого операционного дохода в течение последующих 50 лет, после чего здания и сооружения полностью обесценятся как приносящие доход активы. Для простоты предположим, что стоимость земли останется неизменной и составит 50000 долл. Для данного объекта приемлемой считается ставка дохода на инвестиции 12%. Оценка потока доходов в 65000 долл. в год должна быть проведена с использованием фактора обычного аннуитета (умножение на фактор аннуитета), а реверсии в 50000 долл. - с использованием фактора текущей стоимости единицы. Следует обратить внимание на то, что результаты расчетов (см. табл. 3. 7) в точности равны оценкам, полученным по технике остатка для земли при аннуитетном возмещении капитала.

149

Таблица 3.7

Техника остатка для собственности в целом

Норму прямолинейного возмещения капитала следует использовать для оценки дохода от зданий в тех случаях, когда предполагается, что последний будет систематически снижаться. Однако при этом необходимо разделять доход, относимый к земле, и доход, относимый к зданиям, с тем, чтобы именно поток доходов от зданий учесть как убывающий; стоимость земли и доход от нее считаются неизменными (табл. 3.8).

Таблица 3.8

Остаточная стоимость для собственности в целом при расчете возврата инвестиций в здания и сооружения по прямолинейному методу, долл.

* Аннуитет за 50 лет при ставке 12%.

** 1 + (0,12+0,02) = 7,1428 (прямолинейный фактор за 50 лет при ставке

12%).

*** Фактор реверсии за 50 лет при ставке 12%.

150

Техника остатка для собственности в целом может использоваться в тех случаях, когда перепродажа происходит до истечения срока экономически полезной жизни. Предполагаемая цена перепродажи может быть ценой опциона на покупку для арендатора — держателя текущей аренды или стоимостью остаточного потока доходов, который, как ожидается, будет приносить объект после перепродажи.

Пример. Предположим, что уже рассмотренный объект с 50-летним сроком полезной жизни будет перепродан через 10 лет. Реверсия при перепродаже рассчитывается исходя из того, что на протяжении оставшихся 40 лет объект будет приносить ежегодный чистый операционный доход в 65000 долл., затем земля будет продана за 50000 долл. Предполагаемая цена перепродажи через 10 лет составит 536382 долл. (табл. 3.9).

Таблица 3.9

Цена перепродажи до окончания срока экономически полезной жизни

* Фактор аннуитета при ставке 12% за 40 лет.

** Фактор текущей стоимости единицы при ставке 12% за 40 лет.

Таким образом, остаточная стоимость собственности в целом будет оценена в 536382 долл., — эта сумма должна быть получена через 10 лет. Текущая стоимость остатка плюс текущая стоимость всего чистого операционного дохода, полученного за 10 лет владения объектом, рассчитана в табл. 3.10.

151

Таблица 3.10

Техника остатка для собственности в целом при ее перепродаже до окончания срока экономически полезной жизни

Опцион на покупку.

Пример. Предположим, что оцениваемая собственность сдана на условиях чистой аренды за 65000 долл., уплачиваемых в конце каждого года в течение 25 лет. Арендатор покупает опцион на покупку объекта по истечении 25 лет за 500000 долл. Расчет текущей стоимости по ставке процента или дисконта 12% с использованием техники остатка для собственности в целом показан в табл. 3.11. Если через 25 лет арендатор освободит объект и не использует опцион на покупку, то текущая стоимость собственности лишь незначительно будет отличаться от стоимости объекта в случае использования опциона. Будучи дисконтированной за 25 лет, сегодняшняя стоимость реверсии составит менее 6% (0,05882) от цены перепродажи при ставке процента (дисконта) 12%.

Техника остатка для собственности в целом показана на рис. 3.2.

Таблица 3.11

Поток доходов и цена перепродажи при использовании опциона на покупку

* Фактор аннуитета за 25 лет при ставке 12%. ** Фактор реверсии за 25 лет при ставке 12%.

152

Время

Рис. 3.2. Техника остатка для собственности в целом — допущение об измененном уровне дохода

Механическое применение различных техник остатка к одним и тем же предполагаемым потокам доходов может привести к разным результатам, что обусловлено различиями в допущениях и оценках, касающихся нынешней стоимости зданий или земли. Поэтому не следует беспокоиться по поводу конкретных математических расчетов, разумеется, исключая те случаи, когда полученные результаты значительно отличаются.

При описании каждого из трех видов техники остатка применялись два различных допущения в том, что касается возврата инвестиций. В первом случае возмещение капитала происходило в условиях получения равновеликих доходов; в другом — прогнозировалось снижение доходов от зданий. Итоговые (неокругленные) результаты по всем трем видам техники показаны в табл. 3.12.

Таблица 3.12

Оценка стоимости недвижимости различными видами техники остатка, долл.

Результаты, полученные при расчетах с использованием техники остатка для зданий и техники остатка для собственности в целом, полностью совпадают. В обоих случаях предполагалось, что стоимость земли равнялась

153

50000 долл. Примененная техника не оказала никакого влияния на результаты. Тем не менее, результаты, полученные при помощи техники остатка для земли, отличаются от полученных при помощи двух других видов техники остатка. Это было вызвано различиями в исходных допущениях. При использовании техники остатка для земли предполагалось, что стоимость зданий и сооружений составляет 450000 долл. В данном случае, в отличие от двух других видов, стоимость земли не была известна. Поэтому при использовании техники остатка для земли было сделано другое допущение, которое касалось суммы реверсии (перепродажа земли по окончании потока доходов) и величины снижающегося дохода от зданий (в случае прямолинейного возврата инвестиций). Однако, несмотря на некоторые расхождения, нет существенных различий между результатами, полученными любым из этих трех видов. Они могут возникнуть из-за различий в допущениях о характере планируемого потока доходов, т.е. будет ли ожидаемый поток доходов неизменным или же он будет убывать с течением времени.

К числу допущений, требующих обоснованных суждений и существенно влияющих на оценку стоимости, относится стоимость актива, обладающего правом первого требования, оценочная продолжительность полезной жизни объекта, ставки процента (или дисконта) и допущения о возмещении капитала. Предполагаемые методы возврата инвестиций (прямолинейный, аннуитетный), а также ожидание повышения стоимости объекта, могут серьезно повлиять на оценочную стоимость и поэтому должны быть приведены в соответствие с характером прогнозируемого потока доходов и реверсией.

Главное достоинство метода капитализации дохода состоит в том, что он отражает потенциал чистого дохода, который может принести недвижимость. Однако в инфляционной экономике трудно прогнозировать размеры доходов, а их текущие величины могут не быть реалистическими указателями на будущее. Особенно остро этот недостаток проявляется в условиях коренной ломки экономической внешней среды, наблюдаемой на сегодняшний день в Российской Федерации.

154

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Проблема системного регулирования городского развития в переходный к рынку период - одна из исключительно актуальных и в то же время исследованных явно недостаточно. Кардинальные перемены, происшедшие в последние годы в самом предмете этого регулирования (городском развитии и внешних его условиях), были столь многоплановы и динамичны, что теоретико-методологическое осмысление новых реалий, а тем более вероятных перспектив эволюции городов сильно запаздывает. Впрочем, многими практиками осознается, что новая городская политика не может быть обоснованной (и даже просто разумной) без опоры на надежный научный фундамент.

Как известно, изучение социальных, демографических, экономических, экологических, инженерных и иных проблем городов наиболее интенсивно велось в 80-е годы. Тогда, с одной стороны, сформировались определенные организационно-правовые предпосылки автономизации городского управления и, с другой стороны, городская тематика заняла достойные места в исследованиях академических и отраслевых институтов, вузов, а также специально созданных научно-технических и научно-исследовательских центров многих крупных городов России, в первую очередь Москвы и Ленинграда.

В тот же период была коренным образом пересмотрена методика разработки комплексных планов социально-экономического развития городов и их районов, генеральных планов, районных планировок, схем расселения.

Этот пик исследований был вполне естественным, поскольку «социалистический город» как их объект находился в фазе стабильного, эволюционного развития. Все внешние системы (общественно-политическая ситуация, экономический строй, структура органов управления и государственное устройство, действовавшие схемы развития и размещения производительных сил, порядок расселения и др.) при постоянных частных

155

своих изменениях в целом трансформировались достаточно взаимосвязано и медленно. Сами же города, их проблемы, потенциал становились все более удобными объектами программного управления, моделирования и т.п.

В настоящее время ситуация коренным образом изменилась. Радикально трансформировалась политическая структура общества с ориентацией на правовые, многопартийные, демократические его основы. Поменялась сама суть экономических отношений (осуществляется переход к рынку). Произошел гласный отказ от тотально огосударствленного обеспечения социального развития.

Города, особенно крупные, превратились в центры общественно-политических и социальных напряжений, где при той же (если не большей) концентрации населения резко сокращаются традиционные бюджетные источники финансирования социальной сферы. Предельно дифференцируется социальный потенциал, стремительно теряет престиж и социальную значимость традиционная городская интеллигенция (инженерно-технические и научные работники, учителя, врачи) и, наоборот, резко повышается социальная роль субъектов финансово-торгового сектора. Принципиально обновились формы, методы и объекты городского управления.

Наряду с этим получила конституционное закрепление идея территориальной самостоятельности и местного самоуправления, во многом повысилась ответственность городских властей за безусловное гарантирование населению соответствующих социальных благ, свобод, защиты и т.п.

Все это требует коренного переосмысления самой сути регулятивных

•*. •

воздействий на сложные и во многом противоречивые отношения, складывающиеся в процессе функциоально-пространственных преобразований города в переходный период. Особый интерес сегодня представляют не столько относительно стабильные отраслевые и подотраслевые блоки социально-экономической структуры города, сколько динамично меняющиеся внешние условия функционирования этих блоков, равно как и не менее динамичные отношения между ними.

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5