Реферат: Развитие предпринимательства в сфере управления земельными отношениями в городском секторе экономики

Рассматриваемые П. Мерленом модели являются попытками осмыслить факторы, влияющие на стоимость городских земель, и построить формулы, позволяющие ее рассчитать. Однако простое формульное моделирование, несмотря на справедливость исходных установок, и общих качественных результатов, не может быть успешно применено к такому сложному явлению, как город. Оно влечет за собой неизбежные многочисленные упрощения, ведущие к существенному искажению реальной картины. Так, в большинстве

89

случаев транспортная доступность рассматривается только по отношению к городскому центру, что явно недостаточно, поскольку, в свою очередь, требует определения понятия «городской центр». Многие факторы имеют существенно нелинейный характер и не согласуются с предлагаемыми формулами.

Быть может, отмеченные недостатки этих моделей и послужили причиной того, что на практике они оказались трудноприменимыми и не дающими полноценных результатов. К сожалению, дальнейшее развитие западных исследований пошло не по пути углубления и поиска новых идей в данном направлении, а по пути отказа от попыток рационального модельного осмысления природы стоимости городских земель. Вместо этого развитие получили чисто статистические (в основном регрессивные) методы анализа рынка продаж недвижимости, в которых стоимость земли определяется косвенно, как разность между полной стоимостью участка земли со зданиями и собственно зданий. Эти методы позволяют выявить лишь наиболее простые взаимосвязи типа зависимости стоимости земли от расстояния до городского центра, а реальная чрезвычайно сложная картина многочисленных взаимодействий элементов функционально-планировочной структуры города и порождающих их причин так и остается невыясненной.

Практика отечественной оценки в известной мере следует зарубежным методам. Таковы работы Н.В. Калининой, тесно сотрудничающей с Дж. Эккертом. В то же время, существует значительное число собственных методических разработок, из которых наибольшую известность приобрели работы А.А. Сегединова и С.И. Кабаковой (см.: Кадастровая оценка городских земель. - СПб., 1997. - 215 с.).

Характерными особенностями методического подхода А.А. Сегединова и С.К. Кабаковой являются:

о преимущественный учет «зарытого капитала», балансовой стоимости инженерных сетей в границах территориальных элементов;

о частичный учет местоположения данного территориального элемента в городе через расстояние только до центра города;

90

а ручная техника оценки в табличной форме, без использования формульных соотношений и компьютерных программ.

К основным недостаткам данной методики можно отнести следующее:

а оценка осуществляется безотносительно к той функции, под которую предполагается использование тех ли иных элементов территории;

а не учитываются предстоящие затраты и по территории, связанные с предположительным использованием элементов территории под ту или иную функцию;

а учет ранее произведенных затрат в виде вложений в инженерную и транспортную инфраструктуру осуществляется неправильным образом: расчленение инженерных и транспортных систем на фрагменты, относимые к покрывающим их территориальным элементам, методически неверно и на практике ведет к грубым ошибкам в оценке земель; вложения в инфраструктуру необходимо учитывать иначе: полная стоимость инфраструктуры должна равномерно распределяться на все территориальные элементы, образуя региональную составляющую ренты местоположения;

о учет местоположения территориального элемента только через расстояние до городского центра недостаточен;

о способ сведения воедино затрат на инфраструктуру и удобств местоположения никак не определен;

о методика практически не формализована и опирается лишь на опыт и интуицию авторов. Она не представлена в явном виде, и переход от качественных рассуждений к конкретным оценочным величинам всегда остается за кадром, так что возможность проверки полученных результатов отсутствует.

Большинство других методических подходов имеют отличия в деталях, однако, сходны в трех основных отношениях:

о транспортная доступность оцениваемых территориальных элементов определяется только расстоянием до центра города;

91

о сведение разнокачественных факторов, влияющих на оценку, осуществляется в балльной форме, с помощью взвешивающих коэффициентов;

а оценка ведется, как правило, безотносительно к той функции, под которую предполагается использование оцениваемого территориального элемента.

Особый случай представляет методический подход В.А. Прорвича (см.: Прорвич В.А. Оценка земли в Москве. - М.: Экономика, 1996), в котором практически единственным учитываемым фактором оказывается стоимость инженерной инфраструктуры, относимая к городским кварталам. Вложения в транспортную инфраструктуру, транспортная доступность элементов территории, экология и другие важнейшие факторы, определяющие стоимость городских земель, игнорируются вовсе.

Пример квалифицированной и корректной постановки задачи представляет собой методика, разработанная петербургским АОЗТ «Перспектива» и используемая для оценки земель Санкт-Петербурга (см.: Федоров В.П. Методика массовой оценки территории города // Тезисы международной конференции «Оценка для целей приватизации, регистрации, налогообложения. Отечественный и зарубежный опыт». - СПб., 1997). Недостатком ее можно считать лишь балльную пофакторную оценку территории и связанное с этим излишне широкое применение экспертных оценок и взвешивающих коэффициентов при сведении пофакторных оценок в единую стоимостную оценку.

Новые идеи, касающиеся исходных посылок и определений, а так же требования к программно-методическому обеспечению кадастровой оценки земель изложил А.П.Ромм (Ромм АЛ. Кадастровая оценка городских земель: методические основы и инструментальные средства // Вопросы оценки. - 1997. -№3. - С. 16 - 20). Суть их заключается в следующем.

Методические недостатки рассмотренных выше разработок, используемых для кадастровой оценки земель в настоящее время, - не единственная серьезная проблема. Сегодня существует два взгляда на городские земли, в частности, на

92

ценность городских земель: взгляд проектировщика - градостроителя в процессе разработки функционального зонирования территории как раздела генерального плана города и взгляд оценщика недвижимости в процессе разработки кадастровой оценки городских земель. Эти два взгляда на практике никак не пересекаются: указанные два вида работ выполняются независимо друг от друга: разными ведомствами, разными специалистами и в разные сроки. Такова не только отечественная, еще молодая, практика, но и зарубежная. Необходимо создать конструктивную градостроительную теорию стоимости городских земель и сформировать на ее основе кадастровую оценку земель для фискальных целей.

В основе этого подхода лежат следующие посылки:

1.   Стоимость    городских    земель    является    отражением    процессов
жизнедеятельности и развития города, системы Ценностей, экономического
потенциала и внутренней энергии населения города. Для ее оценки необходимо
математическое   моделирование   функционально-планировочной   структуры
города и процессов его функционирования. Это моделирование отчасти может
быть реализовано на формульном уровне, отчасти - на алгоритмическом.

2.  Работы по кадастровой оценке земель и функциональному зонированию
территории должны проводиться на единой методической и инструментальной
основе, в рамках единого понятийного аппарата и единого технологического
процесса.

3.   Основой формирования кадастровой оценки земель и функционального
зонирования   территории   является   комплексная   градостроительная   оценка
территории.

Кадастровая оценка городских земель представляет собой оценку их рыночной стоимости. Только такое понимание кадастровой оценки и методов ее формирования может привести к достижению целей, которые перед ней ста­вятся: она должна стимулировать рациональное, эффективное использование городских земель и служить инструментом развития городской экономики.

93

Кадастровая оценка включает три иерархических уровня по степени крупности оцениваемых элементов: уровень оценки земельных участков, уровень оценки кварталов и уровень территориально-экономического зонирования. Основным расчетным уровнем является поквартальная оценка, которая в направлении генерализации преобразуется в территориально-экономическое зонирование, а в направлении детализации - в оценку земельных участков.

Нижний уровень, поучастковая оценка, предназначен для информационной поддержки рынка земли, фондового рынка ценных земельных бумаг и ипотеки. На этом уровне оценка стоимости каждого участка земли существенно связана с той городской функцией, под которую предполагается использование данного участка. Для торговли и бизнеса предпочтительнее участки, расположенные на периферии квартала, а для жилья - участки внутри квартала. Точно так же оценки мест расположения кварталов в районе и городе обусловлены предполагаемыми функциями. Следовательно, поквартальная оценка территорий как базовая форма оценки должна формироваться для каждой функции в отдельности и представляет собой матрицу, в которой строки соответствуют кварталам, столбцы - видам функционального использования, а элементы имеют смысл потенциального рентного дохода, доставляемого владельцу каждой единицей площади территории (долл./кв.м.). Верхний уровень, территориально-экономическое зонирование, предназначен в основном для муниципальных служб, осуществляющих фискальные функции: налогообложение недвижимости и установление ставок арендных платежей. При формировании территориально-экономического зонирования для фискальных целей, . исходя из практических соображений, необходимо упрощение структуры оценки, связанное со свертыванием матрицы в вектор -столбец: оценка носит осредненный по функциям характер.

Программно-методическое обеспечение (ПМО) подсистемы «Кадастровая оценка земель» должно удовлетворять следующим требованиям.

94

1. Полнота и адекватность учета фактора. В ПМО должны учитываться все основные факторы, влияющие на оценку с точки зрения различных видов функционального использования:

-   локализационные факторы, связанные с удорожанием строительства в
зависимости     от     физико-географических     и     инженерно-геологических
характеристик территории, таких как уклоны рельефа, несущая способность
грунтов,   уровень   залегания  грунтовых   вод,   карстовые  явления,   наличие
подработанных территорий и др.;

-   экологические   факторы,   связанные   с   ущербами   реципиентам   в
зависимости   от   загрязненности   атмосферы   окружающей   среды,   шума,
магнитных   излучений,   загрязненности   почв.   Эти   ущербы   должны   быть
выражены   непосредственно   в   стоимостной   форме   и   сопоставлены   со
стоимостью  возможных мероприятий,  направленных  на  снижение  уровня
загрязнений;

-   факторы отчуждения из-под существующего использования, такие как
оценка затрат на вынос (перенос) производственных и коммунальных объектов,
занимающих   ценные   городские   территории,   а   также   оценка   затрат   на
проведение мероприятий по реконструкции территорий;

-   коммуникационные  факторы,  представляющие  собой  оценку  затрат
людьми   времени   на   передвижения   в   городе,   затрат   на   пассажире-   и
грузоперевозки. При этом должны учитываться все виды передвижений в
городе: к месту жительства, местам приложения труда и объектам сферы услуг.
Это требует специального, тщательного моделирования условий транспортных
сообщений (препятствий всех видов, магистралей улично-дорожной сети и сети
метрополитена)  и  характеристик  коммуникационных  связей  между  всеми
городскими функциями, включая точечные функциональные объекты, такие
как вокзалы, рынки, ярмарки, торговые центры и т.д.;

-   инфраструктурные   факторы,   связанные   проблемно-ориентированным
учетом   предшествующих   вложений   в   общегородскую   транспортную   и
инженерную инфраструктуры;

-  

95

- факторы престижа и репутации районов города с точки зрения различных функций.

2.   Непосредственно стоимостная форма учета факторов. Пофакторная
оценка должна осуществляться не в баллах, а непосредственно в стоимостной
форме, позволяющей свести к минимуму роль экспертных оценок и тем самым
в максимальной степени объективизировать сводную оценку земли. Сведения
пофакторных балльных оценок в единую оценку с помощью взвешивающих
коэффициентов следует по возможности избегать.

3.   Модельная       и       алгоритмическая      реализуемость.       Реализация
перечисленных требований к ПМО возможна только в рамках корректного
математического  моделирования  и  построения  вычислительных  процедур,
осуществимых на реальной доступной вычислительной: технике за приемлемое
время и без чрезмерных требований к машинной памяти.

4.   Возможность       информационного       обеспечения.        Программно-
методическое обеспечение, используемое для кадастровой оценки городских
земель,   должно   быть   также   реализуемым   с   точки   зрения   возможности
информационного обеспечения в сегодняшних условиях, с учетом реально
существующих и готовых к сотрудничеству организаций - источников данных,
взаимодействие с которыми должно реализовываться в сроки, установленные
для разработки системы.

Состав необходимой информации и возможные источники ее получения являются неотъемлемым атрибутом методически правильной постановки задачи.

5. Наличие необходимого задела или опорной разработки. Потребность
неотложного  решения  проблемы  и  жесткие  сроки  разработки  земельных
кадастров городов не позволяют рассчитывать на разработку ПМО с нуля.
Степень готовности имеющихся разработок является важным критерием при
отборе их для использования в качестве базового ПМО кадастровой оценки
земель. Наилучшая ситуация - наличие готовой разработки, удовлетворяющей

96

все требования и нуждающейся лишь в адаптации к задачам кадастровой оценки и частичного развития.

6. Взаимодействие с градостроительными задачами. Все перечисленные выше требования в равной мере относятся к градостроительным задачам комплексной оценки и функционального зонирования территории, решаемым при разработке генеральных планов городов. По существу, речь идет о, программно-методическом обеспечении, включающем комплекс взаимосвязанных расчетов градостроительной и • кадастровой оценки и функционального зонирования территории. Требование тесного взаимодействия земельного кадастра с градостроительным кадастром содержится в нормативных документах.

Программно-методическое обеспечение, удовлетворяющее все перечисленные выше требования и неоднократно апробированное, существует. Это пакет прикладных программ для комплексной оценки и функционального зонирования территории города (ППП ФЗГ), разработанный в ЦНИИП градостроительства в период 1975-1990гг., применяющийся при разработке генеральных планов многих крупных городов (Еревана, Ташкента, Алма-Ата, Николаева, Иркутска, Омска, Саратова и др.) и получивший в последние годы развитие непосредственно в направлении кадастровой оценки городских земель (см.: Лобанова Е.И. Экономическая оценка недвижимости. - Новосибирск: СГГА, 1997).

Кадастровая оценка городских земель в ППП ФЗГ формируется на основе комплексной градостроительной оценки территории путем серии рентных преобразований.

В состав программного обеспечения (ПО) ППП ФЗГ входят четыре основные программы;

п программа LUR, являющаяся ядром ПО, в которой осуществляются все основные вычислительные функции: комплексная градостроительная оценка территории, стоимостная оценка вариантов плана функционального зонирования (ФЗ), оптимизация плана функционального зонирования и

97

поквартальная кадастровая оценка территории в предплановой и постплановой ситуации. Комплексная градостроительная оценка территории и оценка планов ФЗ имеют затратный характер, а кадастровая оценка - рентный характер;

о программа LCA, в которой вычисляется матрица локализационных затрат и потерь, используемая при оценке территории и планов ФЗ для учета затрат и потерь, связанных с локализацией функций на территории с учетом ее физико-географических, инженерно-геологических, экологических и других характеристик;

п программа DON, в которой вычисляется матрица расстояний между функционально-планировочными элементами города с учетом условий транспортных сообщений; эта матрица используется в программе LUR при вычислении коммуникационных компонентов оценки территории и планов функционального зонирования;

а программа FMP предназначена для вычисления матрицы плотности (интенсивности) коммуникационных связей между функциональными элементами городской ситуации и используется в программе LUR при вычислении коммуникационных компонент оценки территории и планов функционального зонирования.

111111 ФЗГ - это готовый программно-методический комплекс, который удовлетворяет всем требованиям и может служить базой для разработки системы кадастровой оценки земель городов, в том числе и крупнейших, таких как Москва и Санкт-Петербург. В то же время он нуждается в калибровочных средствах и в средствах преобразования поквартальной оценки в поучастковую оценку земель, которые могут быть обеспечены другими разработками. В частности, может быть использована имеющаяся в городах статистика продаж земельных участков и методика В.П. Федорова (см.: Федоров В.П. Методика массовой оценки территории города // Тезисы международной конференции «Оценка для целей приватизации, регистрации, налогообложения. Отечественный и зарубежный опыт». - СПб., 1997), использование которой сулит хорошие перспективы.

98

Кадастровая оценка земли и связанной с ней городской недвижимости в Испании

Городское строительство и земельные отношения связаны множеством прямых и обратных зависимостей, они определяют друг друга не только количественно (например, через цены), но и качественно, формируют и стратегию градостроительства, и долговременную политику земельного рынка, и конкретные ситуативные действия.

Применительно к условиям крупного города среди большого числа подобных взаимодействий особого внимания, думается, заслуживают следующие концептуально значимые позиции (Ресин В. Системное регулирование функционально-пространнственного развития города // РЭЖ.-1995.-№4.- С. 59,):

Первая. Целесообразно признать в качестве аксиомы: любое строительство как частный акт функционально-пространственного развития изменяет ценность земельного участка, причем это изменение может быть как положительным, так и отрицательным. При строительстве, осуществляемом в соответствии с рыночно и социально ориентированной (а это вполне возможно) градостроительной политикой, строительство всегда повышает ценность земельного участка.

Вторая. Отмеченное изменение ценности застраиваемого (реконструируемого, преобразуемого в иную градостроительно-функциональную территорию, например, из промышленной в селитебную, из последней в деловую или рекреационную) участка всегда меняет ценность и сопряженных территорий, причем в ряде случаев весьма обширных зон.

Третья. Разумно организованное строительство не только занимает земельные участки, обустраивает их, но во многих случаях и высвобождает значительные территории - благодаря, скажем, повышению плотности застройки. Эффект высвобождения земли особенно заметен при смене типа жилищного строительства; например, он может ощутимо проявиться при

99

массовой    реконструкции    московских    «пятиэтажек»,    при    переходе    к сбалансированной разнообразной «застройке».

Четвертая. Любое строительство связано с временным (на период возведения здания) изъятием части городских территорий. Оно производится в самых разных формах с одним общим условием - при рыночных отношениях земля не может находиться вне рынка, и любое ее использование должно быть оформлено в виде аренды, продажи и т.п.

Пятая. Несомненна сопряженность рассматриваемых действий практически со всеми элементами социально-экономической структуры города. Действительно, в условиях динамичных преобразований городской (в первую очередь специфически московской) среды строительство сопряжено с перемещениями (отселение, переезды) больших контингентов населения; с перестройкой, расширением или сооружением новых объектов инженерной инфраструктуры (вода, канализация, .теплосети); с изменением схем транспортных потоков; с переменами в системе социально-бытового обслуживания и т.д. Каждая из этих сфер жизнедеятельности города при строительном освоении различных земельных участков будет реагировать по-разному, причем давать массу положительных и отрицательных эффектов, опять же прямо или косвенно затрагивающих интересы земельного рынка.

В. Ресин правильно отмечает, что каждое из сформулированных концептуальных положений может быть трансформировано в конкретную систему регулятивных действий, принципиально меняющую взаимоотношения функционально-пространственного развития и социально-экономической структуры города. При этом следует еще раз подчеркнуть: конкретность системы регулирования инвестиционно-строительной деятельности с помощью земельных регуляторов выражается в ее региональной специфике, обусловленной тем обстоятельством, что земельный рынок регионален, как никакой другой. Поэтому обеспечение этой конкретности указанной системы будет проявляться прежде всего в формировании региональных отличий как

100

при   выборе   ее   отдельных   элементов,   так   и   при   построении   из   них непротиворечивого и целостного механизма земельного регулирования.

Из всего вышеизложенного вытекает практически важный вывод, согласно которому характер и содержание земельных отношений, равно как и полнота их включенности в структуру функционально-пространственного развития города, воздействуют на эту структуру не только качественно, но и количественно, в том числе в стоимостной форме. Последнее позволяет рассматривать системно-регулирующие воздействия земельного рынка в плане функционально-пространственного вторжения в экономическую сферу, в область бюджетно-налоговых отношений и финансирования, отношений собственности и т.д.

В настоящее время в России происходит становление методов оценки земель на основе определения их рыночной стоимости. В этой связи весьма поучителен мировой опыт стран, имеющих действующую систему стоимостной оценки земли и объектов недвижимого имущества.

Одной из таких стран является Испания, накопившая значительный опыт проведения кадастровой оценки земли и связанной с ней городской недвижимости для целей налогообложения.

Кадастр в рамках испанской законодательной системы регулируется Регулятивным законом о местных финансовых органах от 28 декабря 1988г. № 39, согласно которому в кадастровой стоимости городского недвижимого имущества должны учитываться:

а) ссылка на рыночную стоимость, которую кадастровая стоимость не
должна превышать;

б)        интеграция стоимости земли и стоимости строения.

В связи с этим кадастровая стоимость должна подчиняться следующим правилам:

Кадастровая стоимость < Рыночная стоимость; Кадастровая стоимость = Стоимость земли + Стоимость строения.

101

При определении стоимости земли необходимо принимать во внимание урбанистические особенности, отражающиеся на ней.

При определении стоимости строения необходимо принимать во внимание, кроме урбанистически строительных особенностей, исторически-художественный характер, использование или предназначение, качество и год строительства и любой другой фактор, способный влиять на нее.

В настоящее время кадастровая оценка городского недвижимого имущества регулируется посредством Технических нормативов, утвержденных Королевским Декретом 1020/1993 от 25 июня, в тексте которого определяются технические нормы как свод понятий, приемов и показателей, которыми необходимо руководствоваться при оценке недвижимого имущества. В нормативах Закон получает свое развитие относительно аспектов, касающихся кадастровых стоимостей городского недвижимого имущества.

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5