Договор ренты

Договор ренты

Договор ренты

Введение

Договор ренты известен со средних веков. В литературе упоминаются две

основные причины возникновения договора ренты в европейском

законодательстве. По мнению известного французского цивилиста Л.Ж.

Морандьера, одной из них являлся недостаток наличных денег -

обстоятельство, приведшее к появлению ренты недвижимости (рентной аренды).

Ученый писал, что "собственник, желавший продать свое недвижимое имущество,

легче находил приобретателя, желавшего выплатить ему вечную ренту, чем

такого, который бы согласился бы уплатить капитальную сумму, ибо изобилия

наличных денег не было". Другую причину появления ренты Л.Ж. Морандьер

видел в том, что "церковь, так же как и светское законодательство,

запрещала процентные займы, которые клеймились как ростовщические". По его

мнению, "это был стеснительный запрет, и люди изощрялись в его обходах. В

частности, для этого пользовались договором об установлении ренты. Заемщик,

который получал капитальную сумму, принимал на себя не обязанность

уплачивать проценты на эту сумму и возвратить ее, а неопределенную

обязанность выплачивать кредитору ежегодную ренту"(.

Договорный институт ренты, закрепленный нормами гл. 33 ГК РФ, является

новым для российского гражданского законодательства. Этот институт

отсутствовал в дореволюционном гражданском законодательстве, хотя был

известен российской науке гражданского права. Известный российский цивилист

К. Победоносцев писал, что "наше законодательство не имеет особого разряда

для договора ренты и не упоминает о нем. Однако, по общему правилу 1528 и

1530 ст. Зак. Гр., возможно и у нас заключение подобного договора..."(.

Незадолго до Октябрьской революции имела место попытка закрепления

института договора ренты в Гражданском уложении(, гл. ХIX которого

именовалась "Пожизненный доход (рента) и пожизненное содержание".

Интересно, что в проекте Гражданского уложения давались определения

договора о пожизненном доходе (ренте) (ст.1100) и его разновидности - о

пожизненном содержании (ст.1101), а понятие постоянной ренты, известное

современному российскому законодательству, отсутствовало.

В ГК РСФСР 1922 г., как и в других актах гражданского законодательства того

времени, договорные модели, подобные договору ренты, отсутствовали в силу

причин идеологического порядка: никакое ростовщичество не допускалось

вообще. Вместе с тем, уже в годы нэпа участились случаи заключения

договоров продажи жилых строений под условием предоставления продавцу

пожизненного содержания. Такие договоры неоднократно рассматривались

судами. Ориентация судов при этом легко угадывается из разъяснения отдела

НКЮ N1103 от 12 октября 1923 г., в котором относительно передачи жилых

строений под предоставление иждивения продавцу покупателем сказано, что

"либо эта сделка притворна, прикрывая фактическое дарение, либо она явно не

выгодна для одной из сторон и заставляет подозревать ростовщический

элемент"(.

14 сентября 1925 г. Пленум Верховного Суда РСФСР, ссылаясь на ст. 130, 180

ГК РСФСР 1922 г., признал, что договоры продажи строений под условием

предоставления продавцу пожизненного содержания недействительны как

договоры без установления платежа и покупной цены. Вместе с тем Верховный

Суд РСФСР констатировал, что, "исходя из бытовых экономических условий

переживаемого периода, судам приходится в отдельных случаях признавать

такие сделки, в частности, в деревне, действительными, поскольку их

расторжение нанесло бы вред слабейшей стороне, являющейся продавцом"(.

В годы Великой Отечественной войны и после нее в условиях обнищания

значительной части населения судебная практика вновь столкнулась с

необходимостью решения споров, возникших из договоров отчуждения жилых

строений под условием предоставления продавцу пожизненного содержания.

Иная, отличная от существовавшей во времена нэпа социально-экономическая

ситуация побуждала многих ученых-юристов искать теоретическое обоснование

для признания указанных договоров действительными. Их аргументы можно

кратко сформулировать следующим образом: а) в гражданском законодательстве

РСФСР нет исчерпывающего перечня всех видов договоров, и отсутствие в ГК

РСФСР упоминания о том или ином договоре не означает его

недействительности; б) договор продажи жилого строения под условием

бесплатного пожизненного содержания - это тип безымянного возмездного

договора: в нем есть цена в виде натурального эквивалента.( Усилия ученых

не пропали даром. С учетом их мнения, а также объективно сложившихся

общественных потребностей при принятии ГК РСФСР 1964 г. была допущена

возможность рентных отношений, правда, в весьма ограниченной сфере.

Закрепляя в ст.253-254 данного Кодекса нормы о договоре купли-продажи

жилого дома с условием пожизненного содержания продавца, советский

законодатель не поступился идеологическими принципами и разрешил такие

отношения только для случаев отчуждения индивидуальных жилых домов

нетрудоспособными гражданами другим гражданам, берущим на себя обязанности

по пожизненному содержанию нетрудоспособных.

Переход России к рыночным отношениям, ниспровергшим принцип недопустимости

ростовщичества, предопределил появление в новейшем гражданском

законодательстве института договора ренты. Данный институт нашел свое

закрепление в гл. 33 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК

РФ).

Легальное определение договора ренты дано в п. 1 ст. 583 ГК РФ. По договору

ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику

ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на

полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде

определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в

иной форме.

Стороны договора ренты.

Таковыми являются: получатель ренты (рентный кредитор) - лицо, передающее

свое имущество в собственность другому лицу с целью получения от последнего

в течение длительного периода времени дохода (ренты), и плательщик ренты

(рентный должник) - лицо, обязанное в обмен на полученное в собственность

имущество выплачивать передавшему его лицу в течение длительного периода

времени доход (ренту). На вопрос о том, кто может быть получателем и кто -

плательщиком ренты, в законе нет прямого ответа. Поэтому круг лиц, которые

вправе стать сторонами такого договора, следует определять исходя из

системного анализа норм общей части гражданского законодательства и

непосредственно норм гл. 33 ГК РФ.

Получатель ренты

Круг возможных получателей ренты (рентных кредиторов) определяется

законодателем двумя способами. Называя ренту пожизненной или установленной

на условиях пожизненного содержания гражданина с иждивением, законодатель

определенно говорит, что получателями ренты в договоре пожизненной ренты и

его разновидности - договоре пожизненного содержания с иждивением - в силу

самой сущности этих договоров могут быть только граждане. Иной способ - это

прямое предписание нормы права. В п.1 ст. 589 ГК РФ указано, что

получателями постоянной ренты могут быть только граждане, а также

некоммерческие организации, если это не противоречит закону и соответствует

целям их деятельности.

Получатель ренты может не совпадать с лицом, передающим имущество под

выплату ренты. Так, пожизненная рента может быть установлена одним

гражданином в пользу другого гражданина или группы граждан (п.1, 2 ст. 596

ГК РФ).

Плательщик ренты

Плательщиками ренты (рентными должниками) могут быть любые граждане,

юридические лица, причем как коммерческие, так и некоммерческие,

заинтересованные в приобретении имущества, предлагаемого получателем ренты,

и способные выполнить императивные требования, предъявляемые законом к

содержанию договора ренты и обеспечению ее выплаты.( Но следует иметь в

виду, что сама способность субъекта выполнить императивные требования,

предъявляемые законом к содержанию договора ренты и обеспечению ее выплаты,

является свойством фактического порядка и определяется в период заключения

договора и служит для получателя ренты основанием для решения вопроса о

целесообразности заключения договора с конкретным субъектом. Вместе с тем,

эта способность может определяться и юридическими критериями (например, в

случаях, когда уставом юридического лица запрещена возможность заключения

договоров ренты).

Предмет договора ренты.

Предмет договора ренты определен законодателем весьма обобщенно: указано,

что получатель ренты передает в собственность плательщику ренты имущество

(п.1 ст.583 ГК РФ). Точно назван лишь предмет договора ренты с условием

пожизненного содержания с иждивением - предметом такого договора является

недвижимое имущество (п. 1 ст.601 ГК РФ). Конкретный состав и виды

имущества, которое может служить предметом договоров постоянной и

пожизненной ренты, могут быть определены только путем доктринального

толкования действующих норм гражданского законодательства с учетом

тенденций правоприменительной практики.

В силу ст.128 ГК РФ под понятие "имущество" подпадают вещи, включая деньги,

ценные бумаги и имущественные права. В соответствии со смыслом п. 1 ст.583

ГК РФ получатель ренты передает плательщику ренты имущество в

собственность. Следует учитывать, что, согласно господствующей в науке

континентального гражданского права доктрине, объектом права собственности

могут быть только индивидуально-определенные вещи. Вследствие сказанного

предметом договора ренты, бесспорно, могут быть вещи (как движимые, так и

недвижимые), наличные деньги и документарные ценные бумаги. Безналичные же

деньги, являющиеся по своей природе не вещами, а правами требования,

"бездокументарные ценные бумаги", представляющие собой особый способ

фиксации прав(, равно как и иные имущественные права не могут быть

объектами права собственности, а соответственно предметом договора ренты.

По этой же причине не могут быть предметом договора ренты работы, услуги,

информация, результаты интеллектуальной деятельности, в том числе

исключительные права на них, нематериальные блага.(

Различия правового режима имущества, которое может быть предметом договора

аренды, предопределяют особенности порядка передачи (отчуждения) такого

имущества под выплату ренты. Так, возмездное отчуждение под выплату ренты

недвижимого имущества потребует соблюдения предусмотренного в ст. 556 ГК РФ

порядка передачи недвижимого имущества во исполнение договора продажи

недвижимости; отчуждение под выплату ренты ценных бумаг потребует

соблюдения предписаний ст. 146 ГК РФ о порядке передачи прав по ценной

бумаге и т. д.

При передаче получателем ренты плательщику ренты денежных средств под

выплату ренты заключается договор, сходный с договором займа. Но он имеет

существенное отличие от последнего: на плательщика ренты не может быть

возложена обязанность по возврату получателю ренты полученных от него в

собственность денежных средств.

Денежные средства могут быть переданы под выплату ренты в различных формах.

Очень интересный пример приводит К. Победоносцев. Описывая доходные

государственные четырехпроцентные билеты, он показывает, что "частное лицо

отдает правительству свой капитал на бессрочное время, так что

правительство предоставляет себе платить или не платить капитал, а

производить только ежегодный непрерывный доход, в виде процентов. Эти

капиталы вносятся в государственную долговую книгу и не подлежат секвестру

за долги владельца билета. И кредитор-вкладчик в общем порядке не может

быть принужден к обратному получению капитала"10.

Форма договора ренты.

В соответствии со ст.584 ГК РФ договор ренты подлежит нотариальному

удостоверению, а договор, предусматривающий отчуждение недвижимого

имущества под выплату ренты, подлежит также государственной регистрации11.

Из приведенной нормы следует, что если стороны нарушат требования о

нотариальном удостоверении договора ренты, то такой договор будет считаться

недействительной сделкой в силу п.1 ст.165 ГК РФ. Если же договор о

передаче под ренту недвижимого имущества будет нотариально удостоверен, но

не подвергнут государственной регистрации, он будет считаться в силу п.3

ст.433 ГК РФ незаключенной сделкой, так как ст.584 ГК РФ не содержат

указания на его недействительность12. Повышенные требования законодателя к

оформлению договора ренты призваны максимально гарантировать интересы

получателя ренты13.

Признаки договора ренты и его содержание.

Договор ренты относится к группе договоров, предусматривающих отчуждение

имущества, и по этому признаку сходен с договорами купли-продажи, мены,

дарения14. Однако он является самостоятельным видом договора. От договора

дарения договор ренты отличается тем, что лицо, произведшее отчуждение

имущества в собственность другого, вправе требовать предоставления

встречного удовлетворения - рентного дохода. От договоров купли-продажи и

мены договор ренты отличается характером встречного удовлетворения,

предоставляемого получателю ренты за отчуждаемое им имущество. По договору

купли-продажи покупатель выплачивает за товар (в том числе проданный с

рассрочкой платежа) определенную цену. Аналогично по договору мены взаимное

отчуждение товара сторонами осуществляется за определенное, заранее

оцененное возмещение. По договору же ренты объем причитающихся получателю

рентных платежей является неопределенным, ибо обязательство по выплате

ренты действует либо бессрочно (постоянная рента), либо на срок жизни

получателя (пожизненная рента). Поэтому договор ренты относится к группе

алеаторных (рисковых) договоров. Элемент риска, принимаемого на себя каждой

из сторон, заключается в вероятности того, что "либо один, либо другой

контрагент фактически получит встречное удовлетворение меньшего объема, чем

им самим представленное"15.

Договор ренты является самостоятельным договором, но по отношению к нему

возможно применение в субсидиарном порядке норм о договорах купли-продажи и

дарения. Это объясняется тем, что теоретически и практически отчуждение

имущества под выплату ренты может быть осуществлено двумя способами. В п.1

ст.585 ГК РФ указывается, что имущество, которое отчуждается под выплату

ренты, может быть передано получателем ренты в собственность плательщика

ренты за плату или бесплатно. В силу предписаний п.2 ст.585 ГК РФ в случае,

когда договором ренты предусматривается передача имущества за плату, к

отношениям сторон по передаче и оплате применяются правила о купле-продаже

(гл. 30 ГК РФ), а если такое имущество передается бесплатно, действуют

правила о договоре дарения (гл. 32 ГК РФ), поскольку иное не установлено

правилами гл. 33 ГК РФ и это не противоречит существу договора ренты.

Предписания п.2 ст.585 ГК РФ необходимо иметь в виду при решении вопроса о

реальности или консенсуальности договора ренты.

Договор ренты, несомненно, является реальным при передаче (отчуждении)

движимого имущества под выплату ренты в собственность плательщика ренты

бесплатно, так как в этих случаях к отношениям по передаче применяются

нормы гл. 32 ГК РФ о договоре дарения.

Договор ренты является консенсуальным, когда передача движимого имущества в

собственность плательщика ренты осуществляется за плату. В этих случаях к

отношениям по передаче применяются нормы гл. 30 ГК РФ о договоре купли-

продажи. Именно поэтому плательщик ренты, на основании ст. 456 и п.1 ст.556

ГК РФ, в случае отказа получателя ренты передать в собственность под

выплату ренты оговоренное в договоре движимое имущество вправе требовать от

получателя ренты исполнения обязанности по передаче этого имущества, а при

передаче под выплату ренты имущества ненадлежащего качества - требовать

применения последствий, предусмотренных в ст.475 ГК РФ, и т.п. Здесь мы

сталкиваемся с давно известной в Европе доктринальной аксиомой,

сформулированной Л.Ж.Морандьером следующим образом:

"Установление ренты на возмездных началах предполагает одно из следующих

положений:

либо отчуждение индивидуально-определенной вещи; в таком случае перед нами

довольно распространенный вид договора продажи. Договор заключается путем

простого волеизъявления сторон; доказательством служит составленный в двух

экземплярах документ. Если отчуждается недвижимая вещь, то подлежат

соблюдению правила об оглашении сделок с недвижимостями. Отчуждатель несет

ответственность по гарантии и, в противовес этому, пользуется привилегией,

установленной для требования продавца об уплате ему покупной цены;

либо внесение денежной суммы; договор приближается к займу, он является

реальным и односторонним договором. Но ввиду его рискового характера

ограничение размера процентов к нему не применяется"16.

Таким образом, договоры ренты, заключенные под отчуждение движимого

имущества, могут обладать реальным и консенсуальным характером в

зависимости от того, за плату или бесплатно отчуждено движимое имущество

под выплату ренты17. Соответственно договоры ренты могут иметь

односторонний или взаимный характер. Реальные договоры ренты, по которым

передача движимого имущества в собственность плательщика ренты

осуществляется по модели договора дарения, являются односторонними, а

консенсуальные договоры ренты, по которым передача движимого имущества в

собственность плательщика ренты осуществляется по модели договора купли-

продажи, являются взаимными.

Если под выплату ренты передается недвижимое имущество, следует учитывать

фактор необходимости государственной регистрации сделок с недвижимым

имуществом и прав на него.

В соответствии со ст.584 ГК РФ договор, предусматривающий отчуждение

недвижимого имущества под выплату ренты, подлежит государственной

регистрации и будет считаться заключенным с момента ее окончания (п.3

ст.433 ГК РФ). Следовательно, права и обязанности и получателя, и

плательщика ренты возникнут только после государственной регистрации. В

этом случае о консенсуальности или реальности договора говорить не

приходится18, так как правообразующая сила договора ренты возникает только

во взаимосвязи с другим юридическим фактом - актом государственной

регистрации. Права и обязанности сторон по договору ренты, заключенному под

отчуждение недвижимого имущества (независимо от того, за плату или

бесплатно оно отчуждено) под выплату ренты, возникают только после

государственной регистрации такого договора. Поэтому даже если недвижимое

имущество было отчуждено под выплату ренты безвозмездно, плательщик ренты

вправе требовать его передачи, как и при возмездной передаче19.

Договор ренты является возмездным. Это проявляется в необходимости

предоставления плательщиком ренты ее получателю рентных платежей (ренты,

рентного дохода) взамен имущества, полученного в собственность. Право

получения рентных платежей (ренты, рентного дохода) возникает у получателя

ренты только после передачи имущества под выплату ренты. Соответственно с

этого же момента возникает обязанность по выплате рентных платежей у

плательщика ренты. Рентные платежи могут осуществляться в форме денежных

выплат (п.1 ст.590, п.1 ст.597 ГК РФ), а также в форме предоставления

иждивения, включающего в себя обеспечение потребностей в жилье, питании,

одежде и т.п. (п.1 ст.602 ГК РФ). В законе может устанавливаться

минимальный размер пожизненной ренты (п.2 ст.597 ГК РФ) и минимальной

стоимости общего объема содержания с иждивением (п.2 ст.602 ГК РФ). Целью

подобных предписаний закона является защита интересов рентного кредитора и

установление объективных критериев отграничения притворных сделок ренты,

прикрывающих иные сделки20. Независимо от формы все рентные платежи должны

иметь эквивалентную денежную оценку.

Обязательство по выплате рентных платежей является длящимся долгое время и

подлежит систематическому исполнению. В связи с этим законодательство

устанавливает ряд правил о форме и способах обеспечения исполнения

обязательства по выплате ренты.

В соответствии с п.2 ст.587 ГК РФ существенным условием договора,

предусматривающего передачу под выплату ренты денежной суммы или иного

движимого имущества, является условие, устанавливающее обязанность

плательщика ренты:

а) либо предоставить обеспечение исполнения его обязательств по выплате

ренты (имеются в виду любые предусмотренные законом или договором способы

обеспечения исполнения обязательств - залог, удержание имущества должника,

поручительство, банковская гарантия, задаток и др., допускаемые ст. 329 ГК

РФ);

б) либо застраховать по правилам ст.932 ГК РФ в пользу получателя ренты

риск ответственности за неисполнение либо ненадлежащее исполнение

плательщиком ренты обязательств по ее выплате. При невыполнении

плательщиком ренты указанных обязанностей, а также в случае утраты

обеспечения или ухудшения его условий по обстоятельствам, за которые

получатель ренты не отвечает, получатель ренты вправе расторгнуть договор

ренты и потребовать возмещения убытков, вызванных расторжением договора

(п.2 ст.587 ГК РФ).

Со случаями передачи под выплату ренты земельного участка или другого

недвижимого имущества закон связывает иные важные формы и способы

обеспечения исполнения обязательств по выплате рентных платежей.

В п.1 ст.587 ГК РФ указано, что при передаче под выплату ренты земельного

участка или другого недвижимого имущества получатель ренты в обеспечение

обязательств плательщика ренты приобретает право залога на это имущество.

Отсюда следует, что отчуждение обремененного рентой недвижимого имущества

новому приобретателю возможно только с согласия получателя рентных платежей

как залогодержателя21. Здесь мы сталкиваемся с правом залога, возникшим в

силу указания закона22, которое по праву следования сохраняется при

отчуждении плательщиком ренты недвижимого имущества, переданного под

выплату ренты.

В соответствии с п.1 ст.586 ГК РФ рента обременяет земельный участок,

предприятие, здание, сооружение или другое недвижимое имущество, переданное

под ее выплату. В случае отчуждения такого имущества плательщиком ренты его

обязательства по договору ренты переходят к приобретателю имущества. Из

этого вытекает, что право получателя на получение рентных платежей следует

за недвижимым имуществом. В большинстве правовых систем закон в защиту

интересов рентного кредитора ограничивается установлением только права

следования рентного обременения за недвижимым имуществом, от которого

плательщик ренты может освободиться посредством отчуждения недвижимого

имущества, приобретенного им под выплату ренты.

Российский законодатель, защищая интересы получателей ренты, этим не

ограничился. Он сформулировал норму, согласно которой рентное обременение

Страницы: 1, 2