Дипломная работа: Ипотека и ее оформление в РФ

Таким образом, все перечисленные нормативные акты не восполняют пробел в действующем российском законодательстве, связанный с ипотекой и ее регистрацией, хотя и затрагивают многие ее проблемы.

В настоящее время регистрация ипотеки в РФ производиться следующими органами: по земельным участкам территориальными органами Комитета РФ по земельным ресурсам и землеустройству; по жилым домам и квартирам - Бюро технической инвентаризации района(города, района в городе), по предприятию - органом, осуществляющим регистрацию этого предприятия; по другому недвижимому имуществу - органом, проводящим регистрацию этого имущества.

При ипотеке земельного участка вместе с находящимися на нем зданиями и сооружениями государственная регистрация ипотеки производится органом, осуществляющим регистрацию ипотеки земельного участка, который обязан передать сведения о регистрации ипотеки, органу проводящему регистрацию соответствующих зданий и сооружений.

На регистрацию ипотеки представляется заявление залогодержателя, договор ипотеки, документы, названные в договоре в качестве приложения к нему, доказательства уплаты государственной пошлины за регистрацию. Кроме того, когда объектом залога выступает государственное предприятие необходимо согласие соответствующего Государственного комитета по управлению имуществом.

Регистрационная запись включает сведения о залогодателе, информацию о предмете ипотеки, указания на наличие предшествующих ипотек, срок действия ипотечного обязательства.

В случае необоснованного отказа в регистрации ипотеки заинтересованное лицо вправе обжаловать незаконное действие в суд по месту нахождения органа, осуществляющего регистрацию.

Орган, осуществляющий регистрацию ипотеки, обязан предоставлять информацию заинтересованным лицам о произведенном действии. Данная информация предоставляется в соответствии с Указом Президента РФ "Об утверждении Порядка предоставления информации о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 27 августа 1996г.№ 1270. В соответствии с этим Указом информация о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним предоставляется в соответствии с законодательством РФ заинтересованным в ее получении пользователям - гражданам, юридическим лицам, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления. Предоставление информации о регистрации осуществляется на основании письменного запроса, в котором указываются наименование объекта недвижимости, его местоположение, наименование заявителя. Информация предоставляется любым заинтересованным субъектам за плату, а правоохранительным, судебным и налоговым органам бесплатно.

Орган, осуществляющий регистрацию залога недвижимости, обязан выдавать залогодержателю и залогодателю свидетельства о регистрации, а также выписки из реестра по запросу залогодержателя, залогодателя и других заинтересованных лиц. За выполнение этих действий взимается государственная пошлина в следующих размерах:

- гражданам - двукратный размер минимального размера оплаты труда за каждое действие;

- юридическим лицам - пятикратного размера минимального размера оплаты труда за каждое действие;

- за предоставление выписки из реестра государственной регистрации договора об ипотеке - 50 % от минимального размера оплаты труда.

Государственная пошлина уплачивается в рублях в банки(их филиалы), а также путем перечисления сумм государственной пошлины со счета плательщика через банки на счет местного бюджета. Государственная пошлина уплачивается плательщиком до предоставления соответствующих документов на регистрацию. Документ, подтверждающий уплату государственной пошлины предоставляется плательщиком в орган, осуществляющий регистрацию.

Такой порядок регистрации предусматривается нормативными актами Российской Федерации, однако многие субъекты РФ принимают и вводят в действие свои правила регистрации договоров о залоге. Так, Московским правительством было принято постановление от 20 сентября 1994г. №788 "О введении на территории Москвы единой системы регистрации залога и единого реестра договоров залога", направленное на усиление контроля над кредитными операциями предприятиями всех организационно-правовых форм.

В данном постановлении речь идет о своеобразной "двойной" регистрации залога имущества, подлежащего государственной регистрации. В первую очередь в соответствии с Законом о залоге государственная регистрация залога соответствующего имущества возложена на органы, которые осуществляют регистрацию самого имущества. А затем с целью сведения воедино всей информации о залоге имущества, подлежащего регистрации, данным постановлением введен единый реестр договоров залога, держателем которого является Московская регистрационная палата.

Данным положением подробно урегулирована процедура регистрации залоговой сделки. Вначале в регистрирующий орган представляются соответствующие документы(заявление, договор ипотеки, документы, прилагаемые к нему), при получении которых этот орган формулирует регистрационную запись, присваивает заявлению и комплекту документов учетный номер, оформляет бланк свидетельства о регистрации залога и направляет документы вместе с бланком свидетельства о регистрации держателю Единого залогового реестра. Держатель залогового реестра присваивает свидетельству о регистрации залога номер(код) Единого залогового реестра и оформляет его за подписью и печатью держателя Единого залогового реестра, формирует из поступивших документов архивное дело, вносит в Единый залоговый реестр под вышеуказанным номером(кодом) соответствующую запись и передает регистрирующим органам в срок непозднее двух рабочих дней с момента поступления документов держателю Единого залогового реестра окончательно оформленное свидетельство о регистрации залога, передает сведения о регистрации залога недвижимости в Москомзем, а также в иные органы по месту расположения территориально обособленных подразделений предприятия, организации.

Наконец, регистрирующий орган по получении от держателя Единого залогового реестра свидетельства о регистрации ипотеки наносит номер Единого залогового реестра на договор ипотеки, вносит соответствующую обязательную регистрационную запись в ведомственный реестр, формирует из поступивших документов архивное дело, выдает договор об ипотеки, оформленное свидетельство о регистрации залога залогодержателю, его копию - залогодателю.

Таким образом, в Москве появилась двухуровневая структура регистрации залога, состоящая из собственно регистрирующих органов и держателя Единого залогового реестра, что является изобретением правительства Москвы. Если исходить из буквального положения Закона о залоге, касающегося регистрации залога, то Единый залоговый реестр становится излишним. Если же при этом еще обратиться к ст.2 Закона о залоге, в которой сказано, что отношения залога, не урегулированные Законом о залоге, регулируются иными актами законодательства РФ, то соответствующее положение может рассматриваться в качестве выходящего за пределы компетенции правительства Москвы.

Помимо этого акта правовое регулирование регистрации договоров ипотеки на уровне г. Москвы осуществляется с помощью следующих нормативных актов:

Положением о Московском земельном комитете, утвержденное распоряжением мэра Москвы от 21 июля 1993г., согласно которому Москомзем обеспечивает и ведет регистрацию всех, заключаемых на территории г. Москвы залоговых операций на земельные участки;

Постановление правительства Москвы от 27 апреля 1993г.№415 "О государственной регистрации залога жилых помещений, принадлежащих гражданам или юридическим лицам на праве собственности", согласно которому Департаменту муниципального жилья вменено в обязанность проводить госрегистрацию залога жилых помещений и выдавать свидетельство о регистрации, форма которого утверждена в приложении к данному постановлению:

Приказ Москомимущества №10-п от 5апреля 1996года "О регистрации сделок о залоге недвижимого имущества", согласно которому регистрация этих сделок временно возлагается на Управление реестра собственности.

В противовес нормативным актам города Москвы в Тверской области была сделана попытка создать систему регистрации залога, предусматривавшую единого держателя реестра залогов и единую регистрирующую организацию - областной комитет по управлению имуществом.

В Санкт-Петербурге государственная регистрация осуществляется комитетом по земельным ресурсам и землеустройству исключительно после государственного учета объекта недвижимости или одновременно с ним в соответствии с Инструкцией о порядке прохождения документов при регистрации договоров залога, утвержденная приказом комитета по земельным ресурсам и землеустройству от 30 мая 1996г.

Проведенный анализ дает основания для вывода о том, что порядок государственной регистрации залога объектов недвижимого имущества в том виде, как он закреплен в действующем законодательстве, еще не вполне соответствует реальным условиям хозяйствования при рыночных отношениях. Поэтому проблемы совершенствования этого порядка, повышения его эффективности продолжают оставаться весьма актуальными.

Наиболее актуальной проблемой является большое количество регистрирующих органов, их несовпадение между собой в различных субъектах РФ, что далеко не способствует защите прав залогодателя и залогодержателя. Поэтому целесообразно в законодательном порядке закрепить единый орган, осуществляющий регистрацию ипотеки - в этом качестве могут выступать органы юстиции. Однако и эта позиция вызывает возражения. И, прежде всего, это связано с тем, что органы юстиции на местах имеются только на областном уровне, а в республике местные органы юстиции вовсе отсутствуют. К тому же фактическая реализация этой идеи представляется трудно выполнимой в связи с сложностями, возникающими при регистрации сделок с земельными участками. Сейчас эту работу ведут местные земельные органы. Имеет ли смысл эту, требующую особой квалификации функцию возлагать на вновь создаваемые особые органы регистрации. Мое мнение, что это наиболее подходящий путь, так как существование единого органа регистрации на всей территории РФ позволит устранить те препятствия, которые тормозят развитие ипотечных отношений в РФ. Ведь наличие единого органа регистрации, а не сети разрозненных органов - гарантия и защита прав залогодателя и залогодержателя, так как информация о всех объектах недвижимости будет сосредоточена в одном источнике.

В целях совершенствования системы регистрации ипотеки целесообразно также:

1) установить единый российский реестр регистрации залогов недвижимости;

2) унифицировать правила государственной регистрации ипотеки и ввести единые образцы закладных и свидетельств о регистрации (возможен переход от свидетельств о регистрации к отметкам о государственной регистрации залога на закладных);

3) ввести уведомительную систему регистрации ипотеки - при ее функционировании регистрирующий орган лишь ставится в известность о залоге недвижимости в установленной форме с приложением экземпляра закладной);

4) уменьшить размер государственной пошлины за регистрацию договоров об ипотеке и ввести регрессивную шкалу исчисления государственной пошлины в зависимости от цены договоров о залоге недвижимости.

Все эти рекомендации, которые должны привести к более быстрой реализации права на государственную регистрацию, к исключению необоснованных в ней отказов, должны обеспечиваться и устанавливаться специальным законом. В основу этого закона должны быть положены принципы регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Представляется целесообразным ограничиться рассмотрением лишь 6 принципов.

Центральное место среди них занимает принцип специальности, основное содержание которого заключается в необходимости обеспечить укрепление прав относительно строго определенного недвижимого имущества путем занесения его в поземельную книгу. Немаловажное место занимают принципы обязательности и гласности, которые обозначают обязательное занесение всех прав на недвижимое имущество в поземельную книгу и доступность этой книги всем лицам, имеющим интерес ознакомиться с ее содержанием. Принципы достоверности и бесповоротности означают, что, во-первых, данные поземельной книги должны соответствовать реальному правовому положению недвижимого имущества, и, во-вторых, внесенные в поземельную книгу данные предполагаются заведомо правильными. Последним принципом регистрации недвижимости выступает принцип старшинства, согласно которому внесенные в поземельную книгу права должны осуществляться в порядке времени их занесения, если иное не установлено законом. Как справедливо отмечал американский профессор Вильям Батлер, регистрация ипотеки на Западе вводилась преимущественно для того, чтобы точно определить приоритет между кредиторами. Если этого не происходит, то инвесторы не могут узнать, пользуются ли другие кредиторы приоритетом перед ними. Поэтому этот принцип является наиболее важным для регистрации ипотеки.

Все эти принципы нашли свое выражение в Федеральном Законе РФ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", принятого Государственной Думой 19 июля 1996г. Данный закон не подписан Президентом РФ и в настоящее время согласительная комиссия работает над уточнением отдельных его положений.

Закон от19 апреля 1996г. определяет порядок регистрации всех объектов недвижимости и сделок с ним, за исключением таких объектов недвижимого имущества как воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. В соответствии с этим законом государственная регистрация проводится на всей территории РФ по установленной системе записей каждого объекта недвижимого имущества в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество. Регистрация осуществляется учреждениями юстиции по месту нахождения объекта недвижимости в пределах района( города). Закон также определяет форму удостоверения государственной регистрации в виде совершения на договоре специальной надписи. Важно, что устанавливаются требования к регистрации отдельных договоров, в том числе и договора ипотеки. Регистрация ипотеки проводится на основании заявления залогодателя или залогодержателя после государственной регистрации вещных прав залогодателя на недвижимое имущество. К заявлению залогодателя или залогодержателя прилагается договор об ипотеке вместе с указанными в договоре документами. В государственной регистрации ипотеки может быть отказано в случаях, если ипотека указанного в договоре недвижимого имущества не допускается в соответствии с законодательством РФ и если содержание договора об ипотеке или прилагаемых к нему необходимых документов не соответствует требованиям регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Таким образом. Федеральный Закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" отразил в себе все те положения, которые необходимы для нормального функционирования системы регистрации в России и соответственно для развития ипотечного кредитования.

Подводя итог рассматриваемой в данной главе проблеме оформления договора ипотеки, необходимо отметить, что две основные стадии этого процесса - нотариальное удостоверение и регистрация -лаконично дополняют друг друга. Ведь регистрация ипотеки дабы считаться законной, то есть публично гарантировать надежность юридической процедуры, должна основываться на нескольких существенных и обязательных элементах:

1)Формальные требования: аутентичность документов, а именно договора ипотеки, в том смысле, что они не должны оставлять сомнений относительно подлинности подписей договаривающихся сторон, дееспособности сторон, соответствия договора предписаниям закона;

2)существенный элемент - отчуждающий субъект действительно обладает правом собственности и его осуществлению не препятствуют положения закона или иные обязательства.

Контроль за наличием всех указанных элементов должен осуществляться заслуживающим доверия лицом, не связанным с договаривающимися сторонами, а именно нотариусом. Следовательно, нотариальное удостоверение договора ипотеки занимает доминирующее положение в оформлении этого договора, тогда как регистрация придает ему полную силу юридического документа, уделяя большее значение формальной стороне этого вопроса.

3.4. Специфика операций ипотечных банков по залогу недвижимости.

Залогом недвижимости могут быть обеспечены любые обязательства, но чаще всего такими обязательствами являются кредитные, в которых основными субъектами являются банки и другие специализированные кредитные учреждения. И именно эти учреждения являются инструментом ипотечного кредитования в Росси и за рубежом.

Важной проблемой получения ипотечного кредита на современном российском рынке недвижимости является ликвидность объекта недвижимости (предмета залога). Сегодня абсолютно ликвидными на рынке недвижимости являются только квартиры, поэтому особая роль в ипотечном кредитовании принадлежит кредитованию в жилищной сфере как под залог вновь приобретаемых квартир, так и имеющихся в собственности залогодателя. Но оно осложнено несколькими обстоятельствами. Во-первых, это высокие и нестабильные темпы инфляции, которые определяют потенциально значительный риск процентных ставок при долгосрочном кредитовании. Во-вторых, риск жилищного кредитования, связанный с возможностью официального использования жилищной собственности в залог, увеличивается также и в связи с недостаточной юридической проработанностью вопроса об обращении взыскания банком на заложенное имущество в случае невозврата клиентом кредита. В-третьих, отсутствует опыт ипотечных операций, а существование в настоящее время 2500 коммерческих банков привело к созданию плохо контролируемой и, очевидно, не слишком надежной системы. Однако, не смотря на все проблемы, прогресс в развитии жилищного кредитования достигнут. Интерес банков к этим вопросам объясняется существующим уже сегодня реальным платежеспособным спросом на долгосрочные жилищные ссуды и предвидением в будущем огромного рынка для ипотечных кредитов и осознанием того, что именно сегодня можно занять хорошую позицию для получения в будущем своей доли на этом рынке.

В результате было создано несколько новых институтов, имеющих в своих названиях словосочетание "ипотечный банк". Кроме того, 12 августа 1993г. в России была создана Ассоциация ипотечных банков. Она зарегистрирована в Москве как общественная, то есть некоммерческая организация, имеющая образовательные и иные профессиональные цели. Ассоциация создана четырнадцатью учредителями, десять из которых представлены банками, по инициативе Акционерного ипотечного банка и Санкт-Петербургского Ипотекобанка. К осуществлению ипотечных операций с жильем помимо специфических ипотечных банков могут быть привлечены универсальные, для которых ипотека не главный вид операций, ипотечные компании, инвестиционные банки, сберегательные банки.

Надо отметить, что выполнение коммерческими банками ипотечных операций может производиться только на основании лицензии, выданной Центральным банком РФ, которая может быть отозвана им в случае нарушения банковского законодательства, нормативных актов Банка России, проведения рискованной кредитной политики. Так по перечисленным выше основаниям приказом ЦБ РФ № 02-271 от 03.11.95. была отозвана лицензия на совершение банковских операций у Московского кредитно-залогового коммерческого банка "Рэм-банк".

Итак ипотечные банки в РФ созданы, но в процессе своей деятельности они сталкиваются с огромным количеством проблем. Необходимо обратить внимание на основной вид риска, связанный с ипотечным кредитованием - на риск невозврата кредита. Как можно защититься от этого? В российской практике были случаи, когда через суд заемщика выселяли за невыплату кредита и процентов по нему. Но это было связано с большими сложностями. Возможен и другой вариант - обращение взыскания через нотариат. Такой порядок оговаривается в договоре с клиентом, которому передается ипотечный кредит на получение жилья. Но при этом делается оговорка, что жилье, под залог которого выдается ипотечный кредит, не является основным жильем клиента. Подобную практику осуществляет Мосбизнесбанк. В третьем варианте кредитного риска применяется использование договоров аренды с правом выкупа жилья. В Москве чаще используют этот вариант. В этом случае клиент, который берет кредит на приобретение квартиры, не должен быть в ней прописан. А субъектами сделки является не только банк и клиент, но также риэлторская фирма. В этом случае банк работает с риэлторской компанией. Последняя приобретает объект недвижимости, который покупает клиент с помощью кредита, взятого в банке. Если это - квартира, то она остается на балансе риэлторской фирмы, с которой клиент заключает договор аренды с правом выкупа и выплачивается долгосрочный ипотечный кредит. По его выплате клиент приобретает право собственности на жилье. До этого он ежемесячно вносит средства в счет погашения долга, проценты по кредиту и арендную плату.

Помимо этой проблемы при залоге квартир и последующей их реализации банки сталкиваются с проблемой прописки, поэтому при заключении договора о кредитовании банк должен тщательно проверить все, что связано с пропиской. Многие банки и фирмы настаивают, чтоб клиент не имел прописки в той квартире на приобретение которой он берет кредит. При регистрации договора купли-продажи этот договор риэлторские фирмы держат у себя, чтобы клиент не мог там прописаться. Схема использования договора об аренде с правом выкупа наилучшим способом защищает интересы банка и в этом отношении.

Говоря о процедуре оформления кредитов под залог недвижимости, необходимо отметить, что для этих целей разрабатываются соответствующие рекомендации органами, осуществляющими регистрацию этих договоров. Так, например, БТИ разработаны следующие рекомендации для банков:

1. Клиент предварительно договаривается с банком о кредите под залог недвижимости.

2. Клиент обращается в БТИ за документами по своей недвижимости (справка о праве собственности, а также о наличии или отсутствии залогов, запрещений, арестов или иных отягощений на данный объект недвижимости).

3 . Клиент и банк оформляют кредитный договор и договор о залоге в четырех экземплярах с удостоверением их у нотариуса.

4 . Договор о залоге регистрируется в БТИ.

5. Клиент оформляет договор страхования предмета залога и передает свой экземпляр банку.

6. Банк перечисляет кредит клиенту и страховой платеж страховой компании.

7. Страховая компания выдает клиенту страховой полис, который тот тоже передает банку.

Исходя из перечисленной выше информации можно сделать вывод о том, что ипотечное кредитование в России хотя и медленно, но продолжает развиваться. Тормозит его развитие отсутствие вторичного рынка ценных бумаг, тем более закладных. А система накопительных счетов населения не получила законодательного определения на уровне Российской Федерации. Все это делает получение кредита под залог недвижимости крайне невыгодным для населения, так как кредиты выдаются на непродолжительный срок и под высокие проценты. Поэтому на практике кредит под залог зачастую подменяется иными сделками.

Например, некоторые московские банки, финансовые компании предлагают ссуды под залог недвижимости. При этом в "залог" принимаются, как правило, только квартиры, находящиеся в городе Москве. Квартира оценивается представителем фирмы. Сумма кредита составляет 70-80% от оценочной стоимости квартиры. Кредит выдается на срок от 1 месяца до 6 месяцев. Возможна пролонгация договора. Плата за кредит составляет от 3,5 до 15% в месяц. Но в обеспечение исполнения обязательства составляется не договор залога, а договор купли-продажи квартиры. Часто фирмы ставят условие обязательной выписки всех лиц из "закладываемой" квартиры. В дополнение к договору купли-продажи квартиры составляется договор взаимных обязательств, в котором оговариваются условия возврата квартиры заемщику, после выплаты им ссуды и процентов.

Иногда оформляется два договора: договор купли-продажи квартиры заемщика на имя представителя банка и "обратный" договор купли-продажи этой же квартиры в рассрочку, в котором сроки и взносы "платежа" за квартиру равны срокам и взносам за выданный кредит.

Мое мнение - это притворная сделка. В соответствии с ч. 2 статьи 170 ГК РФ эта сделка должна быть признана ничтожной.

Многие ипотечные банки применяют такую форму обеспечения возвратности кредита, как продажа по минимальной цене кредитодателю дома с земельным участком, офиса, квартиры или иной недвижимости. При своевременном возврате ссуды по условиям договора кредитор обязуется продать обратно указанное имущество. Заемщик в этом случае практически лишен права на судебную защиту, так как обязательства кредитора не имеют правового характера. Снизить степень риска можно путем заключения договора купли-продажи под отлагательным условием(факт неуплаты) или отменительным(факт уплаты продавцом выданной ему денежной ссуды в установленный срок) условиями, а лучше всего грамотно оформленного договора залога недвижимости.

Помимо ипотечного кредитования в жилищной сфере потребность в ипотеке возникает и в сфере сельскохозяйственного производства, где наиболее приемлемой формой обеспечения полученных кредитов часто из-за отсутствия других предметов, которые могут быть представлены в этих целях, выступают земельные участки. В России созданы первые земельные ипотечные банки, которые осуществляют кредитование под залог земельных участков. Особый интерес в этом отношении представляет Русский земельный банк, в уставном капитале которого в качестве вкладов имеются земельные участки и который строит свою деятельность на основе опыта работы земельных банков дореволюционной России.

Представляется возможным закрепить право выдачи кредита под залог земли не только банкам, но и иным кредитным учреждениям, которые будут осуществлять свою деятельность под строгим государственным контролем и на основании специальной лицензии.

Кредитование под залог земли вызывает еще больше проблем, это связано с ограниченной оборотоспособностью земельных участков, с не обеспечением в законодательном порядке права собственности на землю. Встает проблема и выделения средств для кредитования под залог земли на длительный срок и под доступные проценты. Выход может быть найден в следующем. Государство принимает на себя обязательство покрыть разницу в процентной ставке между коммерческим и установленным государством фиксированным льготным кредитом. Например, коммерческим банкам, предоставляющим кредит фермерским хозяйствам, устанавливается льготный процент отчисления в резервные фонды, создаваемые ЦБ РФ, снижается налог с доходов, которые они получают от кредитования предприятий сельского хозяйства. Кроме того, необходимо разрешить земельным банкам осуществлять эмиссию ипотечных облигаций как ценных бумаг, обеспеченных недвижимостью и закрепить это право в законодательном порядке на уровне РФ.

Говоря о залоге других объектов недвижимости, необходимо отметить, что они являются менее ликвидными и почти не закладываются. Практически не пользуются спросом промышленные здания и сооружения. Это объясняется нежеланием предпринимателей рисковать своим капиталом и общей неудовлетворительной ситуацией с инвестициями в производстве. Для многих банков возникает острая проблема невозврата кредита, когда в качестве залога они приняли промышленное предприятие. Если кредит не возвращен в срок, то банк сталкивается с целым рядом трудностей при отчуждении предмета залога.

Таким образом, ипотечные банки осуществляют в основном операции с жильем и реже с земельными участками, а другие объекты недвижимости не находят еще практического применения.

Заключение

Исследование залогового права на недвижимость и проблем его оформления в РФ позволяет очертить круг проблем в области ипотеки, требующих скорейшего разрешения.

Коренным условием создания возможностей для использования ипотечной формы кредита является законодательное обеспечение частной собственности на землю с введением регистрационного порядка ее оборота. Однако одной лишь декларации о допущении частной собственности на землю и возможности ее залога недостаточно. Необходимо создание правового института, регламентирующего права собственности на землю, недвижимого имуществ и процедуру залога недвижимости, института, включающего в себя целую систему норм как материальных, так и процессуальных. За основу нормативной базы российской ипотечной системы было бы целесообразно взять выше изложенные положения зарубежного законодательства, как законодательства в течение десятилетий доказывающей свою эффективность. При формировании ипотечной системы в России должны быть учтены современные тенденции развития ипотечной системы, определяемые законодательством, судебной и договорной практикой. Наибольшее внимание при этом должно быть уделено тенденции, прослеживаемой в немецком праве, в соответствии с которой ипотека - строго акцессорное залоговое право - все больше вытесняется земельным долгом, то есть таким залоговым правом, которое более гибко связывается с обеспечиваемым обязательством посредством специального соглашения.

Принципиальное значение при создании ипотечной системы в России будут иметь следующие положения законодательства:

1) единообразная трактовка во всех нормативных актах термина недвижимое имущество;

2) устранение различия между правовыми режимами недвижимого имущества, принадлежащего различным субъектам права - физическим и юридическим лицам;

3) определение механизма предоставления банками ипотечных кредитов.

Необходимо создание нового аппарата регистрации оборота недвижимости. Очевидно, что такая регистрационная система должна быть единой для всей России и обязательно закреплена законодательно. Целесообразно закрепить функцию регистрации объектов недвижимости за органами юстиции.

Для выдачи ипотечных кредитов необходимо законодательство о поземельных книгах. Большое значение имеет также надежная и достоверная документация по земельным участкам: их точный обмер, создание кадастровых и поземельных книг следует считать первоочередными задачами, без решения которых невозможна ипотечная деятельность долгосрочной ориентации.

При создании системы поземельных книг важно учитывать основные принципы регистрации земельных участков. Каждое из заинтересованных лиц должно иметь возможность быстро и недорого получить достоверную информацию по данному земельному участку. Важно, чтобы информация кадастра точно соответствовала правам собственника в поземельной книге и чтобы в любое время могла быть проведена идентификация земельных участков и установление их правового статуса.

Только такая практика сможет обеспечить развитие рынка недвижимости и надежную информацию для потенциального инвестора о том, как может быть использован тот или иной земельный участок и что на нем может быть построено.

Важным для формирования ипотечных отношений является установление реальных гарантий соблюдения договорных условий. Необходимо четко определить круг субъектов договорных отношений. Со стороны залогодателя должен выступать лишь реальный собственник недвижимости. Следует законодательно закрепить регламентацию категорий недвижимости с различным статусом собственности и установлением законодательно-разрешительного порядка изменения категорий.

При определении залогодержателя встает вопрос о системе ипотечных учреждений. С моей точки зрения, в этой ситуации нужно опираться на опыт осуществления ипотеки в западных странах, законодательно предоставляющих право кредитования под залог недвижимости и государственным(федеральным), и коммерческим банкам, и иным кредитным организациям. Требуется также государственный контроль за осуществлением ипотеки коммерческими кредитными учреждениями.

Одна из актуальных проблем современного российского ипотечного кредитования - обеспечение разумной сбалансированности интересов участников ипотеки. Значительную роль здесь может сыграть государственное страхование ипотечного кредитования земли под залог(при непосредственном участии Центрального банка РФ), финансируемое из фондов, создаваемых за счет части поступлений от земельного налога.

Необходимо избегать противоречивости, способствовать обеспечению системности законодательства о залоговом кредитовании недвижимости. Законодательные акты о недвижимости, страховании, жилье, земле, налогах, об ипотечных банках должны быть согласованы между собой и иметь единую цель: предоставить возможность заемщику финансировать покупку недвижимости, инвестиции в развитие производства, а кредитору получать прибыль. Особую актуальность данный принцип имеет для России, так как развитие российского законодательства идет таким образом, что нормативные акты, относящиеся к различным отраслям права, приводятся в соответствие друг с другом формально, но не по содержанию. В результате законы могут прямо противоречить друг другу, выражать противоположные идеологии.

Ипотечное кредитование должно быть доступно не только крупным потенциальным инвесторам - юридическим лицам, но и широким массам населения - рядовым потребителям. Каждый гражданин России должен знать, что он имеет реальную возможность ипотечного кредитования: с целью покупки жилья, инвестирования своей предпринимательской деятельности. Доступность ипотечного кредитования может быть достигнута многовариантностью выбора займа, например, под фиксированные проценты. Для отдельных категорий населения целесообразно создать льготные условия получения ипотечного кредита.

При создании ипотечной системы в России необходимо иметь также в виду, что высокие ставки государственной пошлины за удостоверение договора о залоге в нотариальной конторе и за регистрацию залога существенно увеличивают расходы должника при получении кредита. Государственная пошлина взимаемая в настоящее время должна быть уменьшена и быть меньше 1%. Кроме того, в законе "О государственной пошлине должна быть предусмотрена специальная ставка за удостоверение этого договора.

Список литературы

 [1] Словарь античности. М. 1989г. С .230.

[2] Шершеневич Г.К. Учебник русского гражданского права. М.,1809. с. 245.

[3] Предусмотрено также постановлением ВЦИК и СНК СССР от 14.05.26 "Об основных принципах организации государственного нотариата." С. 363.

[4] Медведев Д.А. Российский закон о залоге. // Известия вузов. Правоведение. 1992 г. №5, с. 15.

[5] Будилов В.М. Залоговое право России и ФРГ. М., 1994 г.

[6] Гражданское право. В 2 т. М., 1993 г., с. 28.

[7] Агарков М,М,, Основы банковского права. Учение о ценных бумагах. М., 1994г. С.103.

[8] Медведев Д.А. Российский закон о залоге/Правовеление, 1992г., №5, с.14

[9] Кассо Л.А. Понятие о залоге в современном праве. Юрьев, 1898г.

[10] Постановление Пленума Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июля 1996г., №6/8, "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой ГК РФ"

[11] Бушев А. Залог квартиры: правовые проблемы // Хозяйство и право, 1995, N2 с 125.

[12] Собрание законодательства РФ, 1994г., №7.

[13] Вестник Мэрии Москвы, №8, 1996г.

[14] Вестник ВАС РФ, №2, 199бг.

[15] п.З Указа Президента РФ от 28 февраля 1996 года "О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования". Собрание законодательства РФ, №10, 1996г.

Часть первая Гражданского Кодекса РФ от 21 октября 1994 года.

2 . Семейный кодекс РФ от 8 декабря 1995 года.

3. Закон РФ "О залоге" от 29 мая 1992г. Ведомости Верховного Совета РФ 1992г. №23. Ст. 1239.

4 . Основы законодательства о нотариате от 1 1 февраля 1993 года.

5. Закон РФ "О государственной пошлину" от 9 декабря 1991г. №2005-1.

6. Указ Президента РФ "О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования" от 28 февраля 1996 года. Собрание законодательства РФ №10 1996г. Ст. 880.

7. Указ Президента РФ "О жилищных кредитах" от 10 июня 1994г. Собрания законодательства РФ №7 1994г.

8. Указ Президента РФ "Об утверждении Порядка предоставления информации о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 27 августа 1996г.

9. Постановление правительства РФ от 15 апреля 1996г. №475 "Об утверждении положения о структуре и порядка заполнения форм государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"

10. Указ Президента РФ от II декабря 1993г. №2130 "О регистрации прав на недвижимое имущества".

11. Постановление Правительства РФ от 25 августа 1992г. №622 "О совершенствовании ведения государственного земельного кадастра"

12. Основные положения о залоге недвижимого имущества - ипотеке. Распоряжение заместителя Председателя Совета Министров - Правительства РФ от 22 декабря 1993года №96-рз. Российская газета от 6 января 1994г.

13. Письмо Госкомимущества от 2 сентября 1992г. №ДВ-17/5851 " согласовании залога(заклада) государственного имущества".

14. Распоряжение Госкомимущества от 21 апреля 1994г. №890-р "Об утверждении временного положения о согласовании залоговых сделок".

15. Письмо Роскомзема РФ от 31 августа 1994г. №2-14/1316.

16. Письмо Роскомзема №2-21/199 от 1 февраля 1996года "О залоге земельных участков".

17. Инструкция о порядке совершения нотариальных действий государственными нотариальными конторами. Приказ Министерства Юстиции РСФСР от 6 января 1987года №01/16-01.

18. Постановление Пленума Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от1 июля 1996г. №6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой ГК РФ".

19. Постановление Правительства Москвы "О целевых накопительных жилищных вкладах и кредитовании жилищного строительства" от5 марта 1996г. № 201. Вестник мэрии Москвы №8 1996г.

20. Постановление Правительства Москвы ^0 государственной регистрации залога жилых помещений, принадлежащих гражданам или юридическим лицам на праве собственности" №415 от 27 апреля 1993г.

21 . Постановление Правительства Москвы "О введении на территории Москвы единой системы государственной регистрации залога и единого реестра договоров залога" от 20 сентября 1994г. №788.

22. Россия. Законы и постановления, узаконения и распоряжения о Крестьянском Поземельном Банке. Санкт-Петербург, 1886г.

23. Аргунов В.Н. Правовые основы нотариальной деятельности. Москва. 1994г.

24. Антонов М.В. Залог и кредитный риск.// Банковское дело. 1995г. №5.

25. Базанов В. П. Происхождение современной ипотеки. Москва. 1900г.

2 б. Балабанов И.Т. Операции с недвижимостью в России. Москва. 1996г.

27. Батуринский Д.А. Аграрная политика царского правительства и Крестьянский Поземельный Банк. Москва, 1925г.

28. Беленький В. Ипотека проблемы и решения// Финансовый бизнес. 1994г. №8.

29. Богданов Н.В. На приеме у нотариуса. Москва, 1994г.

30. Богданова Н.Д. Совершение нотариальных действий с квартирами, принадлежащих гражданам на праве собственности//Правоведение 1994г. №4.

31. Бусов В.И. Ипотека как бизнес.//Банкир России. №5-6. 1994г.

32. Бусов В.И. Проблемы организации ипотечного бизнеса в России//Деньги и кредит 1996г. №2.

33. Будилов В.М. Залоговое право России и ФРГ. Москва, 1994г.

34. Бушев А. Залог квартиры: правовые проблемы.//Хозяйство и право. 1995г. №2.

35. Вершинин А.П. Юридические документы в нотариальной и судебной практике. Москва, 1993г.

36. Вишневский А.А. Залоговое право. Москва 1995г.

37. Вишневский А.А. Новый ГК РФ и залоговое право//Бизнес и банки, 1995г. №7.

38. Витрянский В. Комментарий к постановлению Пленума Верховного Суда РФ и Пленума ВАС РФ от 1 июля 1996г №6/8//Хозяйство и право 1996г. №9.

39. Витрянский В. Комментарий ГК РФ. Обеспечение исполнения обязательств. Залог //Хозяйство и право 1995г. № 10.

40. Воробьев Ю. Залоговое кредитование //Вопросы экономики. 1995г. №11.

41 . Воробьев Ю. Залоговое кредитование: зарубежный опыт и российская действительность//Вопросы экономики 1995г. №11.

42. Галиновская Е.А. и Клюкин Б.Д. Банки и ипотека//3аконодательство и экономика №5/6 1994г.

43. Гололобов Д. Регистрация залоговых сделок: проблемы совершенствования // Хозяйство и право 1995г. № 10.

44. Головин Ю. Ипотека: из Древней Греции в Россию.

45. Горохов Д.Б. Гражданско-правовое и земельно-правовое содержание сделок с землей//3аконодательство и экономика 1995г. №15/16.

46. Дистресс М. Ипотека и ипотечный кредит//Деньги и кредит 1995г. №8.

47 . Звоницкий А. С. "О залоге по русскому праву" 1912г.

48. Иемма А. Больше прав российским нотариусам//Российская юстиция 1996г. №5.

49. Исрафилов И. Особенности залога жилых домов и квартир//Хозяйство и право 1996г. №11.

50. Караваева И. В. Сравнительный анализ российского и зарубежного опыта ипотечного кредитования // Право и экономика 1995г. №11,12.

51. Кассо Л.А. Понятие о залоге в современном праве. Юрьев, 1898г.

52. Красе А.В. ГК РСФСР. Научный комментарий. Залог. Москва. 1930г.

53.Кук Дж. Ипотечное кредитование в России//Банки+страхование+ценные бумаги 1995г. №2.

54. Кук Дж. Развитие ипотечного кредитования на нынешней правовой базе//Бизнес и банки 1995г. №18.

55. Люсов А.Н. Залог в российском праве//Деньги и кредит 1995г. №1.

56. Медведев Д.А. Российский закон о залоге//Правоведение 1992г. №5.

57. Орлов В.Е. Ипотека в России возродится//Деньги и кредит 1995г. №8.

58. Павлов П. США: система ипотечного кредитования в жилищной сфере//3акон 1995г. №1.

59. Павлов П. Основные принципы регистрации прав на недвижимое имущество//Российская юстиция 1995г. №5.

60. Пляйер К. Современное земельно-залоговое право//Банковское дело 1994г. №6.

61. Репин В.С. Настольная книга нотариуса(теория и практика). Москва. 1994г.

62. Репин В.С. Общие условия удостоверения сделки//Советская юстиция 1993г. №11.

63 . Сиротина И.А. Получение кредита под залог. Москва, 1996г.

64. Стюньков В.П. Ипотечное кредитование: организационные аспекты.

65. Фемилиди А.М. Русский нотариат. История русского нотариата и действующее нотариальное положение. Москва, 1902г.

66. Черных А.В. Залог недвижимости в российском праве. Москва. 1995г.

67. Шершеневич Г.Ф. учебник русского гражданского права, 1909г.