Реферат: Рынок коммерческой недвижимости

1) выявляются фактические продажи участков на соответствующем рынке или его сегментах;

2) вносятся поправки с учетом различий между оцениваемым и каждым сопоставимым участком. 

Сравнение оцениваемого земель­ного участка с сопоставимыми свободными участками осуществляется по двум компонентам:

а) по элементам сравнения;

б) по единицам сравнения.

В качестве элементов сравнения принимаются все факторы, ко­торые могут оказать существенное влияние на затраты, требуемые для освоения участка: местоположение участка, каковы права соб­ственности на участок земли, структура почвы, наличие подъемных вод, болот и какова вероятность затопления участка, объем мелио­ративных работ, наличие построек на участке и размер затрат, связанных с их разрушением для полготовки участка под новую застройку, коммуникационные сооружения на участке и их техни­ческое состояние, экологическое состояние участка, окружающей среды, наличие исторических памятников и их охрана государ­ством, наличие удобств и другие.

За единицу сравнения принимаются:

1) цена за 1 га — для больших массивов сельскохозяйственного, промышленного назначения или для жилищного строительства;

2) цена за 1м2 — в деловых центрах городов, дня офисов, мага­зинов и т.д.;

3) цена за 1 фронтальный метр — для коммерческого использо­вания земель в городах. Стоимость участка пропорциональна дли­не его границы по улице или шоссе при стандартной глубине участка, на которую приходится небольшая часть стоимости;

4) цена за лот — стандартные по форме и размеру участки в районах жилой, дачной застройки и др.

5) цена за единицу плотности — коэффициент отношения пло­щади застройки к площади земельного участка.

По застроенным участкам в качестве единицы сравнения могут применяться:

— цена за I м2 общей или чистой площади;

— цена за 1 м3 — для складов, элеваторов и др.;

— цена за единицу, приносящей доход — место в гараже, на стадионе, место парковки и др.

При использовании приема единицы сравнения определяется на основе ряда фактических продаж средняя или типичная стоимость единицы сравнения для каждой однородной группы участков. Среднее значение определяется путем расчета медианой или сред­ней цены продажи за единицу сравнения. Применяется этот прием в случаях, когда участки сильно отличаются друг от друга по разме­рам, но относительно схожи по параметрам.

Другой прием основан на определении путем анализа сравни­ваемых продаж стоимости базового, стандартного участка, кото­рый является затем ориентиром расчета стоимости других участков земли. Объектом оценки служит реальный или гипотетический базовый участок.

В целом рыночная цена земли может определяться следующим образом:

Цр = Цн х К1 х К2 х К3 х ... х Кп,

где Цр — рыночная цена;

Цн — нормативная цена земли;

К1 ... Кп — коэффициенты, применяемые для корректировки нормативной цены.

Коэффициенты устанавливаются экспертным путем, если нет коэффициентов, утвержденных государственными органами.

Метод соотнесения (переноса) — состоит в определении соотно­шения между общей стоимостью застроенного участка и стои­мостью земли. Установлено, что существует устойчивая связь меж­ду стоимостью земли и стоимостью возведенных на ней сооруже­ний. Эксперт-оценщик оценивает сначала общую стоимость за­строенного участка, а затем вычитает из нее стоимость зданий и сооружений и получает стоимость земельного участка. Коэффици­енты соотношений можно применять к оцениваемым микрорайо­нам для определения стоимости единицы сравнения или базового участка для данного района.

Метод остаточной продуктивности (остатка).

При отсутствии данных по продаже земельных участков теория рекомендует для оценки земли использовать технику остатка.

В соответствии с техникой остатка стоимость земельного участка определяется по формуле:

где VL, - оценка стоимости земельного участка;

NOI— чистый операционный доход, который генерирует объ­ект недвижимости;

Vв — стоимость улучшений;

RL — коэффициент капитализации земли;    

Rв — коэффициент капитализации улучшений2.

При оценке объектов недвижимости предполагается, что земля рассматривается как строительная площадка и не подвержена ни­каким видам износов за исключением экономического. Как огра­ниченный ресурс Земля во времени, как правило, только возрастает в цене. Все износы относят к улучшениям, которые находятся на земле. Отсюда следует, что земля является неистощимым активом (капиталом), не требующим рекапитализации (возврата капитала). Следовательно доходы от земли могут быть капитализированы по норме отдачи на капитал V. То есть коэффициент капитализации земли RL  равен норме отдачи на капитал V.

Метод развития (освоения) земельного участка — используется в том случае когда необходимо определить стоимость участка, при­годного для разбивки на отдельные индивидуальные участки. Та­кие случаи довольно часто встречаются в российской практике оценки.

Основные этапы оценки по данному методу:

1. Определение размеров и количества индивидуальных уча­стков.

2. Расчет стоимости освоенных участков методом сопоставимых продаж (определение величины выручки).

3. Расчет издержек освоения участков и их продаж, графика освоения предполагаемого периода продаж и величины выручки от продаж индивидуальных участков.

4. Определение величины денежного потока путем вычитания всех издержек освоения участков из величины общей выручки от продаж этих участков.

5. Определение ставки дисконта.

6. Дисконтирование денежного потока с учетом времени освое­ния и продаж всех индивидуальных земельных участков.

При определении размеров индивидуальных участков учиты­ваются физические, юридические и экономические факторы, влияющие на принятие данного решения, но чаще всего размеры определяются исходя из экономических возможностей потенциаль­ных инвесторов (6, 8, 10, 12, 15, 20 и 25 соток).

В российской действительности освоенными называются зе­мельные участки, к которым проведены подземные инженерные коммуникации, дороги, электричество, газ и на которых построены дома по индивидуальным проектам. Исходя из данного определе­ния, подобный рынок земельных участков в РФ развит очень сла­бо.

Еще один способ определения рыночной стоимости земли — метод капитализации дохода. Оценка земли по доходности осу­ществляется путем преобразования денежного дохода в стоимость с помощью коэффициента капитализации. Иначе говоря, стоимость участка может быть определена как его способность приносить доход в будущем.

Стоимость земли в этом случае определяется по формуле:

Sрз — рыночная стоимость земли;

ЧDЗ — чистый земельный доход, включает арендную плату, зе­мельный налог, прибыль землевладельца и другие формы. При отсутствии общепринятой методики может определяться различ­ными способами. Чистый доход есть разница между стоимостью валовой продукции и затратами на ее производство;

R — коэффициент капитализации земельных доходов. К должен определяться дифференцированно по регионам РФ и внутри регио­нов по их территориям.

Для земель сельскохозяйственного назначения может браться норма рентабельности от производства и реализации сельскохо­зяйственной продукции. Для земель, отводимых под строительство промышленных предприятий — норма рентабельности от производства и реализации промышленной продукции; для банков — от их деятельности.

В каждом конкретном случае вопрос определения норм капита­лизации должен решаться исходя из рыночной процентной ставки и ее корректировки с учетом тенденций развития рыночной конъ­юнктуры.

Учитывая, что использование земельных участков носит долго­временный характер, ставки и размеры платежей могут корректи­роваться через определенные сроки, установленные конкретным договором.

В методических рекомендациях "О порядке оценки недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности, и прав на него", утвержденных распоряжением губернатора Санкт-Петербурга от 1.08.96 № 113-р, рекомендуется при анализе наи­лучшего и наиболее эффективного использования земли использо­вать метод: технику остатка для определения стоимости земли и зданий и сооружений, находящихся на данном участке, и затем применять капитализацию дохода от земли путем дисконтирова­ния денежных потоков.

Зарубежный опыт оценки городских земель

Анализ зарубежного опыта установления платы за землю по­зволяет выявить факторы, определяющие размер платы; изучить динамику роста цен на землю; установить удельный вес платы за землю и общую структуру затрат на городское строительство;

влияние платы за землю на политику и характер землепользования в городах. Выявление и оценка факторов, влияющих на цену земли, имеет важное значение для прогнозирования ее изменения и уста­новления более гибкой политики налогообложения.

Наиболее известная теория цен на землю У. Алонсо касается со­отношения спроса и предложения на городские земельные участки. В основе этой теории лежит экономическая концепция извлечения населением или предприятием максимальной выгоды в рамках рас­полагаемых ими доходов. У. Алонсо графически рассчитал кривые платежеспособности семей, характеризующие в зависимости от расстояния до центра города те цены на землю, которые та или иная семья в состоянии уплатить, сохраняя прежний жизненный уровень. Аналогично он рассмотрел размещение предприятий от­носительно расстояния от центра в соответствии с ценами на землю при условии сохранения ими максимальной прибыли. Эта при­быль представляет собой разность между суммарной стоимостью реализованной продукции, с одной стороны, и расходами на про­изводство и ценой земли, с другой. Земля, примыкающая к сло­жившейся городской территории, может быть приобретена под застройку по цене, лишь немного превосходящей цену той же земли в случае использования ее под сельскохозяйственные нужды. В дей­ствительности цены в указанных районах превышают сельскохо­зяйственные земельные расценки в несколько раз. Алонсо считает, что критерием оценки участка является максимальная прибыль, которую он может дать. При этом арендная плата за землю рас­считывается как капитализированный доход путем умножения прибыли, получаемой за определенный ряд лет, на процентную норму.

Детальные исследования, осуществленные в 70-х гг. Американ­ским институтом планировки городов по определению влияния общественных инвестиций на ценность городских земель, привели к выводам, согласно которым факторы, определяющие цену земли, можно разделить на три группы: физические (размер участка, про­тяженность фронтальной линии, местоположение в плане города, инженерно-геологические условия); экономические (доход, полу­чаемый с этого участка, инвестиции, произведенные на данной территории); административные (законодательные акты о зонировании городских территорий, включающие административные ограничения в местоположении отдельных объектов).

Французский исследователь Дютайн, изучая механизм форми­рования цен в Парижской агломерации, пришел к следующему выводу: цена участка колеблется между двумя пределами — мини­мальной ценой, определяемой фактическим доходом участка, и максимальной ценой, которую потенциальный пользователь готов заплатить исходя из условий застройки, предполагаемых доходов от новых сооружений, минус затраты на их строительство и раз­личные дополнительные расходы.

По мнению специалистов США, доля земли в оценочной стои­мости недвижимости составляет 30-40%.

Цена на землю влияет на вид ее использования. Как правило, значительные территории в центрах американских городов заняты торговыми учреждениями, зданиями контор, фирм. Высокая цена земли ведет к интенсификации ее использования, способствует перенаселенности наиболее ценных территорий, их транспортной перегрузке. К основным категориям землепользователей, с кото­рыми связывают наиболее интенсивное использование городских территорий, относят: правительственные учреждения, частные кон­торы, зрелищные объекты, специализированные магазины, универ­ситеты, мотели, научно-исследовательские институты, культурно-бытовые центры.

Высокие цены на землю приводят к непропорциональным по­требностям распределения городских территорий между отдельны­ми функциональными зонами, затрудняют проведение реконструк­тивных работ. Зарубежный опыт свидетельствует: в центральных районах крупнейших городов размер компенсации за землю и до­ма, намеченные к сносу, составляет до 80-100% затрат на новое строительство.

В большинстве бывших социалистических стран Восточной Ев­ропы существовала плата за землю, и исследования по установле­нию се взаимосвязи с оценкой территории, показали, что плата за землю значительно ниже ее фактической ценности. В Венгрии, на­пример, с 1975 г. была введена категорийность населенных пунк­тов, в которой выделено 5 основных групп: столица, центры регио­нов, центры областей, прочие города и крупные села. При этом в пределах населенных пунктов выделяется до 6 зон — от центра города к периферии, по которым введена дифференцированная плата за пользование городскими землями. Например, плата за земельный участок в центре Будапешта в 6 раз выше, чем на его окраине, и примерно в 20 раз выше по сравнению с самой дешевой городской землей.

Важное значение имеет исследование проблемы зонирования использования городских земель. Среди факторов, влияющих на оценку эффективности использования городской территории, вы­деляют: предпочтения и доходы населения, повышение жизненных стандартов, стоимость земельных участков, уровень развития го­родского хозяйства и средств коммуникации, планировочные кон­цепции и стандарты.

Стоимость земельных участков в городах стабильно растет. Рост стоимости земли в большинстве стран выше темпов роста инфляции. За последние 25 лет стоимость городских земель в США возросла в 10 раз; в Японии (в пригороде Токио) — в 20 раз, в то время как национальный доход увеличился примерно в 4 раза, а цены на потребительские товары — в 3 раза. В то же время благо­даря методам контроля в Швеции рост стоимости земельных уча­стков за десятилетие 1970-1980 гг. составил лишь 9%3.

В отечественном градостроительстве практика жесткого зонирования имеет давнюю историю, начало которой положило строи­тельство первых социалистических городов с четким функциональ­ным разделением производственных и жилых зон. В связи с демо­кратизацией общества и экономики, появлением вместо единой государственной различных форм собственности на землю боль­шой интерес представляет изучение практики зонирования город­ских земель в индустриально развитых странах с преимущественно частной собственностью на землю.

В основе современного городского зонирования лежит выделе­ние на территории административной единицы зон землепользова­ния для уменьшения вероятности конфликта между различными видами деятельности. При этом критерием классификации видов землепользования является степень их отрицательного внешнего воздействия.

Практика зонирования в городах практически полностью отка­залась от принципа многолетнего использования земель. Ее заме­нил принцип исключительности, согласно которому в зонах раз­решается осуществление только тех видов хозяйственной деятель­ности, которые прямо указаны для данной зоны.

Происходит углубленная дифференциация правовых режимов землепользования, которая выражается в увеличении числа зон и подзон, два которых хозяйственное и иное использование земель тщательно и подробно регламентируется.

На владельцев земельной собственности налагаются определен­ные ограничения по ее использованию. В США муниципальные органы имеют право регулировать и ограничивать высоту, число этажей, размеры зданий, процент застройки участка, размеры дво­ров и других открытых пространств, размещение и использование сооружений и земли для торговли, производства, жилья и других целей. Непременным условием при этом является сохранение стои­мости и непричинение ущерба недвижимости.

Во Франции законодательные меры позитивного характера определяются прежде всего введением зон приоритетного, диффе­ренцированного и согласованного развития. Границы зоны при­оритетного городского развития определяются администрацией, а введение зон преследует двойную цепь: концентрация строитель­ства во избежание рассредоточения дорогостоящих общественных работ, финансируемых местными органами; предотвращение спе­куляции земельными участками. Формирование зон согласованно­го развития регулируется общим градостроительным законода­тельством, за исключением того, что планы использования терри­тории для них необязательны, так же как и получение разрешения на строительство. Реализация большинства зон согласованного развития осуществляется, как правило, частными строительными инофирмами, которых привлекает дополнительная прибыль, полу­чаемая от повышения плотности застройки. Местная администра­ция также находит в этом свой интерес, поскольку она осво­бождается от финансирования ряда систем общественного обслу­живания (дороги, рекреационные пространства и т. д.).

Вторая часть

Обзор рынка коммерческой недвижимости, осень 2002 года

В сентябре 2002 года  как на рынке офисных помещений, так и торговых помещений произошли серьезные изменения цен. В основном увеличение стоимости одного квадратного метра коммерческой недвижимости коснулось центральные районы Санкт-Петербурга (Центральный, Адмиралтейский, Петроградский, Василеостровский). В среднем, увеличение по сравнению с августом на рынке торговых помещений составило 26,23 пунктов, что довольно существенно сказалось на цене предложения в основном в Петроградском  и Адмиралтейском районе. Количество заключаемых сделок осталось на июльском уровне.  В основном в сентябре предлагались торговые и офисные  помещения в Центральном, Адмиралтейском, Петроградском районах. На рынке офисных помещений  в сентябре существенно увеличилась стоимость за  один квадратный метр. В среднем увеличение составило 39,42 пунктов.

Наиболее популярными у потенциальных покупателей и арендаторов были небольшие помещения. Общая площадь большинства (55%) выставленных на продажу или сдаваемых в аренду офисов класса <С> не превышала 100 кв. м. Арендные ставки на большинство помещений колебались в пределах от $180 до $570 за кв. м. в год (75% офисов). Основная часть покупателей (около 70%) останавливала свой выбор на помещениях стоимостью не дороже $320 за кв. м. в год.

Цена предложения одного квадратного метра по сравнению с августом  увеличилась в основном на торговые помещения. В среднем цены на коммерческую недвижимость (в частности на торговые помещения) поднялись на 26,23 с  $606,12 до $632,35. Объем предложения торговых и офисных помещений немного увеличилась.  В среднем торговые помещения предлагались от 580,00 до 1350,00 долларов USA за 1 кв. м.

В сентябре 2002 года спрос на офисные помещения достиг июльского уровня, наибольший рост стоимости одного квадратного метра офисных площадей был замечен в Центральном и Петроградском и Адмиралтейском районе. Средняя цена предложения в сентябре составила $561,72, что на 39,42 пунктов больше, чем в августе 2002 года.

Офисные помещения продажа

Стоимость офисных помещений в сентябре 2002 года составила $561,72, что на 39,42 пунктов больше, чем в августе 2002 года. В сентябре в основном предлагались небольшие офисы от 110 до 210 кв. м. причем спрос на рынке аренды превышает предложение во всех секторах в несколько  раз

Цена предложения одного квадратного метра по сравнению с августом   увеличилась с 522,31 в августе до 561,72 в сентябре. В среднем цены на офисные помещения поднялись на $39,42. Объем предложения офисных помещений остался без изменений (но тенденция к снижению очевидна). В среднем офисные помещения предлагались от 510,00 до 1000,00 долларов USA за 1 кв. м. Около 20% клиентов интересуются покупкой офисов и готовы платить до $800 за кв. м. Менее 5% клиентов готовы платить за рабочее место свыше $1000. В основном такие офисные помещения предлагаются в престижных районах и с хорошим ремонтом возможно даже с мебелью. Наибольший рост в сентябре был замечен в Центральном, Приморском и Петроградском районах  28,63,23,52, и  55,57, пунктов соответственно.

Арендные ставки на офисные помещения

В сентябре 2002 года на рынке аренды офисных помещений существенных изменений не произошло. Арендные ставки стабильны в диапазоне от $9 до $28 кв. м. в месяц по некоторым офисным помещениям достигают $45 за кв. м. в месяц. Спрос также весьма предсказуем.

В сентябре средняя стоимость арендных ставок одного квадратного метра по сравнению с августом  незначительно увеличилась и достигла отметки в  $11,75 за 1 кв. м. в месяц и в среднем по городу прирост стоимости по сравнению с прошлым месяце составил (+0,52 пунктов).

Офисные помещения класса "А" сдавались в аренду  в Сентябрье по цене $450 - $570 за кв. м. в год. Офисы класса "В" - $320 - $370 за кв. м. в год. Арендная ставка на офисы класса "С" составляла $150 - $220 за кв. м. в год .

Предложение офисных зданий класса С, на которые ориентирован массовый спрос, постоянно растет. Арендные ставки: $180 за 1 кв. м в год за неотремонтированные офисы, $250 - за уже отделанные. Арендные ставки за помещения класса "С" перешли отметку в $200 за 1 кв. м в год и остановили свой рост

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5