Реферат: Формування недержавного сектору економіки на прикл приватизації

Оцінка вартості незавершених будівництвом об'єктів, здійснюється за допомогою методу затрат, визначається з урахуванням їх фактичного стану, наявності на будівельному майданчику придатних для використання матеріалів, виробів, конструкцій, устаткування. До того ж їх відновна вартість і ціна встановлюється на підставі розподілу  об'єктів незавершеного виробництва за групами: перспективні, безперспективні, звичайні окремо для об'єктів соціально-культурного та побутового призначення та промислових об'єктів. Об'єкти соціально-культурного призначення та житлові будинки відносяться до групи - "перспективні" за такими ознаками:

- будівельна готовність понад 60%;

- конструкції не втратили свою несучу спроможність, їх міцністні показники дають змогу завершити будову;

- розпочаті будівництвом до п'яти років тому;

- будівництво  не  ведеться  більше року, але своєчасно виконано роботи по його консервації. До групи "безперспективні" - за такими ознаками:

- будівельна готовність менш як 10%;

- розпочаті будівництвом більш як 10 років тому;

- роботи по консервації не виконувались;

- планувальні  рішення  не  відповідають  вимогам діючих будівельних норм.

Промислові об'єкти відносяться до групи  "перспективні" за такими ознаками:  окремо розташовані;  будівельна готовність понад 60%;  конструкції не втратили свою несучу спроможність;  геометричні параметри будівель забезпечують можливість організації гнучких технологічних ліній, швидкої переорієнтації виробничих процесів на випуск нової продукції;  розпочаті будівництвом до шести років тому;  хоч будівництво і не ведеться  більше року, але своєчасно  виконані роботи по його консервації.

Промислові об'єкти до групи "безперспективні" відносяться за такими ознаками:  розташовані на території підприємств;  будівельна готовність менш як 10%;  будуються вже більше 10 років;  роботи по консервації не виконувались.

Цей перелік може доповнюватись експертними комісіями. Експертні комісії мають право відносити той чи інший об'єкт до групи "перспективних" чи "безперспективних" в залежності від перерахованих ознак  та враховуючи попит на приватизацію об'єктів незавершеного будівництва.При великому попиті на той чи інший об'єкт незавершеного будівництва експертні комісії можуть віднести до групи "перспективні" навіть ті, які за ознаками, затверженими Методикою оцінки вартості об'єктів незавершеного будівництва, до них не належать.

За суб'єктом приватизаційного процесу, у власність якого переходить об'єкт незавершеного  будівництва, залишається право добудовувати його на свій розсуд. Фонд державного майна України ставить умови, щоб житлові будинки після продажу завершували, використовували тільки за своїм первісним призначенням. Профіль об'єктів соціальної сфери може змінюватись за погодженням з органами місцевого самоврядування.

В залежності від рішення власника об'єкта, проектної  документації, кон'юнктури ринку розрізняють три способи оцінки об'єктів приватизації незавершеного будівництва:

- перший спосіб грунтується на кошторісний вартості незавершеного  будівництвом об'єкту в цінах 1984 року;

- другий спосіб - на основі фактично проведених витрат по об'єкту приватизації;

- третій спосіб - на основі мінімальної ціни об'єкта приватизації під інвестиційній гарантії за умови завершення будівництва та подальшого використання об'єкта новим власником відповідно до договору про приватизацію.

Перші два способи застосовуються для визначення вартості незавершеного будівництва, що відносяться до "перспективних", останній спосіб застосовується для визначення вартості об'єктів, що відносяться до "неперспективних".

При першому способі приватизації об'єктів незавершеного будівництва вартість об'єктів  визначається за формулою:

   Св  =  С1984 Кгот Кор Кц  +  Смат     

де:

Св - відновна вартість об'єктів (у цінах, що склалися  на 1 січня або 1 липня року, в якому проводиться приватизація об'єкта).

С1984 - повна кошторисна вартість незавершених будівництвом об'єктів      у цінах 1984 року.

Вона визначається на основі проектно-кошторисної документації об'єкта, що приватизується. Якщо ця документація відсутня, то кошторисна вартість може визначитися із застосуванням кошторисних норм і прейскурантів, якими користувалися учасники будівництва в цінах 1984 року.

Кгот - коефіцієнт готовності-відображає рівень будівельної готовності об'єкта. Під станом готовності розуміють відношення виконаного обсягу робіт до повного проектного обсягу. Кгот обчислюється на основі кошторисної вартості виконаних будівельних робіт. Він визначається за даними акта обстеження рівня готовності будівель і споруд, який складає експертна комісія.

Кор - коефіцієнт, що відображає фізичний знос будівлі. При умові, що існують фізичні пошкодження конструкції, то експертна комісія визначає коефіцієнт, що враховує кошти, необхідні на ремонт пошкоджених конструкцій чи незакінчених робіт. Розмір цього коефіцієнта визначається відношенням вартості ремонту до вартості нових конструкцій.

Кц - коефіцієнт цін, який враховує зміну вартості будівництва за станом на 1 січня або 1 липня року, в якому проводиться приватизація об'єкта по відношенню до вартості будівництва, обчисленої в цінах 1984 року;

Смат - вартість матеріалів, виробів, конструкцій, що завезені на майданчик і не використані ( в цінах, що склалися на 1 січня або 1 липня року, в якому проводиться приватизація об'єкта).

В цілому процедура оцінки включає такі моменти:  вивчення архітектурного проекту та кошторисної документації;  інспекцію  об'єкта    (якщо  робиться  експертна  оцінка об'єктів незавершеного будівництва);  оцінку рівня готовності об'єкта;  оцінку годності;  визначення вартості.

При інспекції аналізується обсяг виконаних робіт і складаються дефектні відомості. На основі аналізу складається експертна оцінка стану готовності об'єкта, тобто визначається відсоток пошкодження (зносу) окремих частин будівлі.

Вартість об'єктів незавершеного будівництва визначається з урахуванням їх придатності до використання виходячи з ринкових цін, що склалися на 1 січня або на 1 липня року, в якому проводиться приватизація.

Вартість об'єкта за ІІ способом, тобто за фактично проведеними витратами на даний об'єкт складається із:

- фактичних витрат на незавершене будівництво об'єкта по окремих роках, зазначених у бухгалтерських рахунках;

- додаткових витрат,  які  виникли  у  зв'язку  із  зростанням    цін на матеріальні і трудові ресурси;

- вартості   матеріалів,   виробів,  що   завезені   на   майданчик,   але  не використані для будівництва;

- вартості устаткування.

Вартість об'єкта за третім способом визначається ринковою вартістю устаткування, матеріалів, виробів, які можна отримати при розбиранні незавершених будівель і споруд і які після розбирання придатні для подальшого використання. В цю вартість не входять витрати на розбирання матеріалів, виробів, а також вартість матеріалів, конструкцій, які не можуть бути розібрані або використанні після розбираня, абое вони підлягають списанню.

Ціна, за якою об'єкт незавершеного будівництва продається, визначається під час аукціону або конкурсу, або при укладанні угоди про купівлю-продаж об'єкта за умови  завершення будівництва та використання об'єкта новим власником згідно з договором про приватизацію.

В деяких випадках основну цінність об'єкта незавершеного будівництва становить його місцезнаходження в системі міського будівництва. В такому випадку оцінка об'єкта методом затрат  не відображає його реальної ринкової вартості.[63.17]    Це особливо актуально для об'єктів з низьким коефіцієнтом готовності в центрі міста.

Визначення вартості незавершеного будівництва повинно доповнюватись оцінкою найбільш ефективного використання земельної ділянки, на якій знаходиться об'єкт. Така оцінка базується на визначенні потенційної прибутковості, яку можна отримати при експлуатації  об'єкта.

У відповідності з "Порядком відстрочки  платежу покупцям незавершеного будівництва"[55.4]      відстрочка платежу надається юридичним та фізичним особам України, які приватизують об'єкти незавершеного будівництва. Розрахунки за придбані об'єкти незавершеного будівництва можуть здійснюватись в такому порядку:

50% вартості об'єкта, приватизованого за грошові кошти, сплачується покупцем протягом 30 днів з моменту переходу до нього права власності;

Решта суми сплачується з відстрочкою платежу до 5 років з дня підписання договору купівлі-продажу об'єкта незавершеного будівництва. Час відстрочки та конкретні строки оплати визначаються умовами договору купівлі-продажу об'єкта. Відстрочка платежу може надаватись на будь-який строк не менше 5 років. При наданні відстрочки на одни рік платежі вносяться не пізніше  річного терміну від дати підписання договору купівлі-продажу. Передбачено також, що якщо відстрочка надається на термін більше одного року платежі вносяться щорічно рівними частками.

Відстрочка платежу при приватизації об'єктів незакінчених будівництвом - це позитивне зрушення в своєму приватизаційному процесі в Україні. Вона дасть можливість розконсервувати затрачені на об'єкти кошти, ефективно їх використати, залучити більше коло інвесторів, поповнити бюджети.

Об'єкт, незавершений будівництвом, вартість якого розрахована у відповідності з Методикою може приватизуватися за грошові кошти з відстрочкою  платежу або без неї лише за умови доцільності використання того  чи іншого об'єкту  незавершеного будівництвом. Якщо встановлюється, що той чи інший об'єкт незавершеного будівництва недоцільно добудовувати, то він підлягає ліквідації. Витрати по вищезгаданих  об'єктах підлягають списанню у відповідності з "Порядком списання витрат по об'єктах незавершеного будівництва, що ліквідуються".[56.54]     У відповідності з цим Порядком на об'єктах, потреба в будівництві яких відпала або на продовження будівництва яких відсутні кошти, повинен складатися акт про припинення будівництва.

Цей акт є первинним документом для розгляду відповідними установами  питання про припинення будівництва для прийняття подальшого рішення щодо консервації, продажу або ліквідації. Рішення щодо ліквідації об'єктів приймається органом який здійснює фінансування. Рішення може прийматися:

- керівником підприємствва, якщо фінансування зазначеного будівництва здійснювалося за рахунок коштів підприємства;

- міністерством чи відомством, до сфери управління якого входить підприємство загальнодержавної власності і які виділили кошти на будівництво об'єкта;

- місцевими державними адміністраціями, виконавчими комітетами місцевих Рад народних депутатів, якщо фінансування об'єкта здійснювалось з місцевих бюджетів;

- засновниками господарських товариств, якщо будівництво здійснювалось за рахунок їх коштів.

Рішення про ліквідацію того чи іншого об'єкту незавершеного будівництва має погоджуватися з Комісією з проведення приватизації об'єктів  незавершеного будівництва.

При списанні витрат  з балансу підприємств по об'єктах  не- завершеного будівництва у рішенні про списання витрат повинні зазначатися суми, що будуть списуватись з балансу та суми витрат, необхідні для ліквідації об'єкта, тобто для розбирання споруд, будівель, конструкцій,  демонтажу устаткування, для інших цілей.

В основу визначення вартості незавершених будівництвом об'єктів за кошторисною вартістю у цінах 1984 року покладені кошторисні дані, а в основу ІІ методу  покладені балансові дані, які в силу суб'єктивної цінової політики не відображають об'єктивної вартості майна. Якщо в основу  визначення вартості незавершених будівництвом об'єктів покласти відновну вартість, тобто вартість цього об'єкта у  цінах на сьогодні, то формула визначення вартості об'єкта "мала" б такий вигляд:

   Со  =  Св  +  Кзн  +  Смат

де:

Со    - залишкова вартість об'єкта;

Св    - відновна вартість;

Кзн   - коефіцієнт зносу;

Смат - вартість матеріалів, що завезені на будівельний майданчик, але не  використані.

Залишкову вартість об'єкта визначену таким чином необхідно коригувати в залежності від місцезнаходження та строку окупності об'єкта.

На мою думку, на сучасному етапі потрібно також відшліфувати методику оцінки майна підприємств, що приватизуються. Відновну вартість потрібно покласти і в основу визначення вартості інших об'єктів приватизації, особливо це актуально при приватизації об'єктів неконкурентними способами. При цьому об'єктивні  результати дає метод заміщення з врахуванням амортизації. Формулу:

   Со  =  Св  х  Км  х  Кф  х  Кзон

де:

Со   - залишкова вартість;

Км   - коефіцієнт морального зносу;

Кф   - коефіцієнт функціонального зносу;

Кзон - зональний коефіцієнт.

необхідно доповнити  коефіцієнтами прибутковості (Кпр) та коефіцієнтом оборотності активів (Кобор.ак.). Вищезгадана  формула матиме такий вигляд:

   Со = Св  х  Км  х  Кф  х  Кзон  х  Кпр  х  Кобор.ак.    

Коефіцієнт прибутковості можна визначити за формулою:[10.56]

                    чистий прибуток

         Кпр = --------------------------

                       обсяг продаж

При визначенні вартості об'єктів приватизації потрібно визначити не тільки коефіцієнт прибутковості за останні декілька років (адже можливе штучне заниження цього показника з метою зменшення вартості), але і потенційний коефіцієнт прибутковості в найближчі роки після приватизації. Припустимо, що  n - це рік приватизації, П - чистий прибуток, Vn - обсяг продаж, тоді формула визначення коефіцієнта прибутковості  матиме такий вигляд:

Якщо коефіцієнт прибутковості  має тенденцію до збільшення, то вартість об'єкта, що приватизується має бути збільшена.

Коефіцієнт прибутковості може бути збільшений або за рахунок зростання цін на продукцію даного підприємства, або за рахунок зменшення затрат. Але враховуючи те, що збільшення ціни може привести до падіння попиту на дану продукцію і що в умовах вільного переливу капіталу прибутковість продукції. тяжіє до середньогалузевого рівня, то коефіцієнт прибутковості буде відігравати найважливішу роль для з'ясування реальної вартості об'єкта.

При визначенні вартості об'єкта потрібно враховувати і коефіцієнт оборотності активів (Кобор.ак.).

де:

Vn - обсяг продажу;

А   - вартість  активу (грошових  коштів, короткострокових  та довгострокових фінансових вкладень, дебіторської заборгованості, запасів, витрат майбутніх періодів, основних засобів).

Цей коефіцієнт показує  скільки грошових одиниць продажу формує кожна грошова одиниця активів. Він  за своїм змістом близький до  показника фондовіддачі (відмінність в тому, що показник оборотності  оцінює використання всіх активів, а не тільки основних фондів). Чим більший коефіцієнт оборотності, тим більше коштів приносить кожна грошова одиниця активів, тим більш ефективно використовуються активи, тим краще обладнання.

Хочеться ще раз відмітити, що метод оцінки вартості  об'єкта по потенційній прибутковості, метод аналогів продаж, метод затрат широко використовуються в усьому світі, чудово доповнюють один одного і при комплексному використанні дають об'єктивну оцінку вартості майна об'єктів, в тому  числі і комунальної власності. Але вищезгадані методи оцінки використовуються в основному при експертній оцінці майна. В приватизаційному ж процесі для визначення вартості майна підприємства, що приватизуються на аукціоні або за конкурсом, викупаються, використовується Методика оцінки вартості майна під час приватизації. За цією методикою оцінена[42.25]   вартість майна тисяч підприємств загальнодержавної та комунальної власності. Оцінка за цією методикою базується на даних бухгалтерського обліку і дає можливість оперативно зробити оцінку. Вона сприяє залученню потенційних покупців, трансформації форм власності в суспільстві, але одним з найбільших недоліків цієї Методики є те, що вона занижує реальну вартість підприємств, що підтверджують  паралельно проведені експертні оцінки.

2.  Застосування  методики  оцінки  об'єктів   комунальної

  власності   на   підприємствах

Процеси демонополізації, роздержавлення, приватизації в Україні були зумовлені історичним та економічним розвитком країни. Приватизація, як процес трансформування відносин власності, стала невід'ємною частиною реформ при переході до ринкової економіки всіх постсоціалістичних країн. В ході приватизації розробляються і випробовуються різні способи, методи, методики щодо приватизаційного  процесу. Від того, наскільки досконалими будуть ці методи та  методики  залежить, чи  не  послідує  за процесом приватизації процес націоналізації. Особливо це стосується такого важливого питання, як оцінка вартості майна підприємств.

В попередньому параграфі цієї глави я розглянула різні методи оцінок майна підприємств, що приватизуються. В цьому параграфі зупинимося на використанні різних методів оцінки об'єктів комунальної власності на регіональному рівні.

Якщо в 1993 році приватизація тільки почалася, то 1995 рік був переломним в приватизаційному процесі. Значною мірою прискоренню темпів приватизації сприяв Указ Президента №827 від 30 грудня 1994 року "Про заходи щодо прискорення процесу малої приватизації в Україні". Згідно з цим Указом підлягали приватизації у 1995 році об'єкти  малої приватизації які перебували у державній власності (в тому числі майно підприємств та їх структурних підрозділів, передане в оренду) та віднесені програмою приватизації на 1994 рік до групи А. Цей Указ надавав пільги орендним підприємствам. Організація орендарів, товариство покупців, створене працівниками відповідного орендного підприємства чи структурного  підрозділу орендного підприємства мали право до 1 червня 1995 року (цей термін потім було продовжено  до 1 вересня 1995 року) приватизувати об'єкти шляхом викупу без врахування потенційної прибутковості, а будівлі, в яких розташовані об'єкти, брати в оренду. Після закінчення строку дії цього Указу організації орендарів втрачали зазначені пільги, внаслідок чого приватизація об'єктів "малої" приватизації "мала" здійснюватись на загальних підставах, тобто на аукціоні, конкурсі. Приватизацію вищезгаданих об'єктів можна було здійснювати за рахунок приватизаційних паперів, якщо такі папери належали членам трудового колективу. Викуп майна цілісних комплексів, переданого в оренду проводиться за згодою орендаря.

В результаті дії вищезгаданого Указу підприємства намагалися приватизуватися якомога  швидше.

При цьому використовувася  викуп товариством  покупців. Правове становище товариства покупців регулюється спеціальним нормативним актом - "Порядком створення та реєстрації товариства покупців в процесі приватизації" (затверджено Наказом Голови Правління Фонду державного майна від 25 травня 1993 р. №235).

Товариство створюється за двома принципами:

а) громадянами за місцем проживання;

б) членами  трудового  колективу  підприємства,  яке підлягає привати-     зації.

З точки зору правового статусу товариство є добровільним об'єднанням громадян, які уклали угоду про спільну діяльність з метою придбання об'єкта у колективну власність.

Громадянин може бути членом:

- кількох товариств покупців;

- одного товариства покупців, створеного працівниками підприємства, що приватизується (за місцем роботи);

- товариства покупців за місцем роботи і товариства, створенного  за місцем проживання, одночасно.

Членами товариства покупців підприємства можуть бути його працівники, пенсіонери, звільнені за скороченням  штатів, за станом здоров'я. Згода бути членом товариства покупців дається в письмовій формі з натаріальним засвідченням підписів членів товариства.

Товариство підлягає реєстрації, яку здійснює відповідний орган приватизації в десятиденний строк від дня подачі необхідних документів (протоколу загальних зборів та угоди про спільну діяльність).  Товариство покупців вважається створеним і діє з моменту реєстрації протоколу та угоди. Воно зобов'язується виконувати умови угоди. Метою діяльності товариства покупців є здійснення діяльності, спрямованої  на придбання майна того чи іншого підприємства.

Вищим органом управління товариства покупців є загальні збори. Вони мають такі повноваження:

- затверджувати угоду про спільну діяльність;

- вносити до неї зміни та доповнення;

- встановлювати  розмір  внесків і строк їх сплати для покриття витрат товариства;

- визначати обсяг, форми і порядок внесення коштів для купівлі майна, що приватизується;

- вирішувати  питання вступу до товариства покупців і  виключення з нього;

- направляти представника для роботи в комісії з приватизації об'єкта;

- приймати рішення про припинення діяльності підприємства;

- обирати голову товариства і наділяти його повноваженнями, тобто товариство покупців відповідно до угоди про спільну діяльність видає посвідчення. Володар такого посвідчення є головою товариства покупців, наприклад: товариство покупців орендного підприємства "Чернігівської виробничо-комерційної фірми побуту "Реал" (м.Чернігів, Проспект Жовтневої Революції, 12в) наділило свого голову такими повноваженнями:

- подавати заяву на приватизацію;

- відкривати рахунки в банках; отримувати кредити;

- брати участь в аукціонах, конкурсах, викупі підприємства;

- приймати майно у власність;

- брати участь у діяльності комісії з приватизації;

- представляти  товариство  покупців  у  відносинах  з  іншими органами та організаціями.

Як правило, товариство покупців надає голові товариства значні повноваження, що дає можливість впливати на діяльність приватизаційного процесу, вести справи товариства покупців. Інші челни товариства покупців мають право впливати на приватизаційний процес, надсилаючи або надаючи свої пропозиції щодо діяльності товариства голові товариства і таким чином брати участь в управлінні;  отримувати інформацію про діяльність товариства покупців, у тому числі знайомитися з листуванням про проекти угод. Вони зобов'язані  вносити грошові внески для купівлі державного майна, а також  не розголошувати конфіденційну інформацію про діяльність  товариства покупців.

В угоді жорстко регламентуються майнові відносини. Наприклад, може зазначатися, що у випадках, якщо члени товариства покупців не вносять заявлені на викуп кошти у строк, вони щомісячно сплачують за час прострочки пеню в розмірі 1% від  простроченої суми.

При складанні Угоди відповідальність за збитки  (будь-які витрати, що були понесені будь-яким із членів товариства покупців при виконанні доручень товариства покупців та підтверджені на загальних зборах) розподіляється між членами  товариства покупців у частках пропорційних заявленим коштам на викуп підприємства кожним із них.

Для того, щоб захистити  себе, товариство покупців може в угоді відмітити, що члени товариства покупців не несуть відповідальності за невиконання своїх зобов'язань  передбачених Угодою, якщо невиконання  спричинено непередбаченими обставинами. Таку причину "непередбачені обставини" можна дуже широко трактувати, що дає час та можливість для маневрування.

При викупі підприємства  товариство покупців в підписаному листі зазначає яку суму має вносити кожен член товариства. Частину коштів для викупу підприємства члени товариства покупців вносили у вигляді приватизаційних сертифікатів.

Викуп, як відомо, як спосіб приватизації застосовується для продажу майна підприємств або їх структурних підрозділів, переданого в оренду, включаючи будівлі, в яких ці підприємства розташовані. Викуп майна цілісних майнових комплексів, переданого в оренду проводиться за згодою орендаря. При цьому, будівлі за бажанням покупця можуть приватизуватися разом з розташованними в них об'єктами приватизації. Але в зв'язку  з тим, що майно підприємства, що підлягає приватизації оцінюється по залишковій вартості, а вартість будівлі оцінюється експертним шляхом, то виходить парадоксальна ситуація: підприємства-орендатори приватизують лише майно, а на будівлі поновлюють строк дії угоди про оренду. На мою думку така ситуація пов'язана з тим, що вартість майна підприємства, оціненого по залишковій вартості не відповідає реальному стану речей, бо вона занижена. Вартість же будівлі, визначена експертним шляхом, в порівнянні з вартістю майна підприємства здається асторономічною. Внаслідок цього приватизується тільки майно підприємств. В результаті бюджет недоотримує належні суми за державну власність. Наприклад, при приватизації орендного підприємства "Бахмацький міськторг", що знаходиться в місті Бахмач по вулиці Богдана Хмельницького, 23: За даними передаточного балансу залишкова вартість будівель - 2512,551 млн.крб., а вартість  цих будівель за експертною оцінкою - 7312,8 млн.крб. (майже в три рази  дорожче).

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10